Experiencias en Valuaciones masivas / Caso Quito

Lorena Monge Jácome, es arquitecta, de Quito – Ecuador y colabora desde 2016 como voluntaria y referente local del Mapa de Valores de Suelo de América Latina. En 2017 coordinó el Proyecto “Actualización Masiva de Valores de Suelo y Construcción en el Distrito Metropolitano de Quito – Bienio 2018-2019” y nos comparte su experiencia.

«… El Código Orgánico/COOTAD determina que los Municipios, deben mantener actualizados los avalúos y la valoración permanentemente y que cada dos años, deben realizar los respectivos estudios de valores de m2 de suelo y construcción. En 2017, un equipo de 28 profesionales entre arquitectos, ingenieros geógrafos, agrónomos y civiles, realizamos el estudio masivo de valores de suelo y construcción para el avalúo de las propiedades urbanas y rurales de todo el Distrito. El proyecto contó con tres equipos de trabajo: de Suelo, de Valores de la Construcción y de Análisis de Bases de datos. Paralelamente se trabajó de forma coordinada con ingenieros informáticos y otros profesionales, para la puesta en marcha de la ordenanza de valoración y la emisión 2018.

Una de las actividades principales fue el “Estudio de Mercado Inmobiliario” y la determinación del valor base en cada zona homogénea, a través de los siguientes métodos:
• Directo, tomando valores de ventas realizadas
• Indirecto, tomando valores de oferta y demanda de terrenos y aplicando correcciones por factores de frente, fondo y tamaño
• Residual, utilizado en lotes edificados, determinando el valor de reposición para extraer el valor de suelo
• Comparación entre zonas homogéneas, en áreas de intervención valorativas / AIVAS
• Potencial de desarrollo, según el mejor y mayor uso determinado por la normativa
• Corrección de valor, por componentes valorativos de la tierra, como agua potable, vías, áreas verdes, etc.
En paralelo, se trabajó con el área de Estudios y Sistemas de Información Geográfica para la automatización de matrices de cálculo y registro de la información. Se relevaron un mínimo de tres muestras (según Ley) para cada zona homogénea, descartándose valores extremos que distorsionaban el conjunto de datos.

La información recopilada tuvo como soportes el formato papel y el digital, utilizándose la plataforma “My Maps” de Google para el registro de muestras. Sobre este aplicativo se llegaron a georreferenciar más de 3.000 puntos de valor, utilizándose -luego de su preparación y procesamiento- el 70 % de éstos para establecer el valor base de cada zona, a través de un proceso de homogenización. También se trabajó con datos de avalúos declarados, de otros organismos estatales y del Mapa de Valores del Suelo América Latina. Con los datos procesados se realizó el modelamiento de valores para 65 Parroquias, dentro de un territorio de 422 mil has, confrontando valores tanto urbanos como rurales. En muchos de los casos se utilizaron factores de negociación de hasta el 30% por las ganancias de inversionistas inmobiliarios.

Por otro lado, para los estudios del valor m2 de la construcción, en el caso de costos directos se generaron tablas con valores emitidos por la Cámara de la Industria de la Construcción / CAMICON, y para los costos indirectos, desde la experiencia profesional de referentes. En la valoración de estos componentes, participan: el tipo de estructura, la cantidad de pisos y la categoría de acabados, siendo este último definido por su peso, en función del precio de cada material…»