¿Pueden hacerse mapas de alquileres? (¿y consecuentemente de la renta inmobiliaria?)

Para la gestión de diversas políticas públicas es esencial conocer el comportamiento del mercado de alquileres, su valor y distribución espacial, e incluso, la renta inmobiliaria. Sin embargo, su estudio y modelado constituye un desafío, tanto por la naturaleza espacial que caracteriza al problema bajo análisis, como la escala de trabajo (predial), el contexto macroeconómico, entre otros aspectos.

Similar a la construcción de mapas de valores de la tierra, el análisis y mapeo de alquileres también requiere inicialmente, disponer de un observatorio inmobiliario, donde se sistematicen en forma georreferenciada, datos reales (muestras) del mercado. Por su parte, el uso de algoritmos de aprendizaje computacional (machine learning) permite integrar grandes conjuntos de datos y estimar el valor de los alquileres con buenos niveles de calidad.

La Provincia de Córdoba (Argentina) puso en marcha en 2021 un programa de estudio y modelado del mercado de alquileres, aprovechando la experiencia y los aprendizajes logrados, desde 2017 en la elaboración anual de mapas de valores de suelo urbano y rural en toda la provincia.

Conforme los resultados de la última edición (ver Mapa Valor de Alquileres Urbanos 2023), el valor promedio de alquiler residencial en las principales ciudades de la provincia, de un departamento a estrenar y 50 m2 cubiertos, es de USD 3,5/m2. En las zonas más dinámicas de la capital provincial, el valor sube a un promedio USD 7,5/m2, llegando a niveles de 10 dólares/m2. Esto implica (para la fecha del estudio, febrero de 2023) alquileres mensuales de USD 175, USD 375 y USD 500 respectivamente.

Gracias a las herramientas y los datos utilizados, los valores pueden estimarse a nivel predial, y así, conocerse su distribución espacial. Adicionalmente, integrando el valor de mercado de los inmuebles, es posible también estimar la renta inmobiliaria y su distribución en el territorio. El estudio estimó para la ciudad de Córdoba, rentas medianas del 2,6% al 3,2%; surge también, una estructura espacial de ésta respecto de mapa del valor de suelo, similar, aunque no igual (Imagen 1).

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El Gobierno de la Provincia de Córdoba, a través de su iniciativa IDE y con apoyo de la universidad local (Universidad Nacional de Córdoba, a través del Centro de Estudios Territoriales), lleva adelante desde 2021 el estudio y mapeo de los alquileres en las principales ciudades, como también los arrendamientos rurales en la zona agrícola, con el fin de dar apoyo a diversas políticas fiscales.

En la edición de 2023 se trabajó con una muestra de 2.466 observaciones de campo y se elaboraron modelos que permitieron estimar el valor de alquiler en 775.000 inmuebles.

Los algoritmos con mejor desempeño fueron Quantile Regression Forest y Stacking Machine Learning. En su elaboración se utilizaron importantes conjuntos de variables temáticas, disponibles en la IDE provincial (de tipo catastral, de estructura urbana, provenientes de imágenes satelitales, etc.), destacándose variables como la incidencia del valor de suelo en el valor de m2 construido, distancias a zonas con valores inmobiliarios muy altos (picos o centros), entre otras. El nivel de error de los modelos fue del 12,7%, medido conforme el error porcentual promedio en valor absoluto (MAPE, por sus siglas en inglés).

El mapa valor de alquileres muestra el Valor Unitario de Alquiler (VUA) mensual, para nuevos contratos, en pesos argentinos, por metro cuadrado, a nivel predial, tanto para uso residencial (departamentos y viviendas) como comercial. El VUA es una medida homogeneizada que permite una lectura comparable entre distintos inmuebles y zonas de una ciudad, y entre diferentes ciudades. Refiere al valor por metro cuadrado de un inmueble típico, de las siguientes características: departamento a estrenar (nuevo), de uso residencial, de 50 metros cuadrados, ubicado a mitad de cuadra, con calidad constructiva estándar y sin patio. El detalle de la metodología, datos y variables utilizadas, y los resultados obtenidos, pueden consultarse en la publicación oficial Informe Valor de Alquileres Urbanos 2023 en principales localidades de la provincia de Córdoba.