Valores del Suelo en América Latina

Juan Pablo Carranza, Mario Piumetto

En esta nota, compartimos los resultados de un análisis exploratorio a partir de los más de 45.000 datos de valor del suelo urbano aportados por voluntarios e instituciones de toda la región desde 2016. ¿Es caro el suelo en tu ciudad?

Las 10 Ciudades más caras del mapa de valores

Con el fin de analizar comparativamente las 902 ciudades que participan en el Mapa de Valor del Suelo en América Latina, se tomó como criterio la mediana del valor por metro cuadrado en dólares, del suelo urbano.

Del análisis de estadística descriptiva realizado (que se detalla al final del informe), surge que la ciudad más cara es Buenos Aires (Argentina), con una mediana del valor del suelo por metro cuadrado igual a 1.320 USD (promedio igual a 1.460 USD), seguida de Guadalajara (México) con una mediana de 641 USD (promedio 683 USD) y Bogotá (Colombia), con un valor del suelo mediano de 620 USD (promedio 640 USD).

Como puede apreciarse en el gráfico siguiente, los diez primeros lugares se completan con Aguas Calientes (México) con 437 USD, Escazú (Costa Rica, Gran San José) con 375 USD, Medellín (Colombia) con 338 USD, La Paz (Bolivia) con 329 USD, Antiguo Cuscatlan (El Salvador, Área Metropolitana de San Salvador) con 311 USD, Curitiba (Brasil) con 286 USD y Santa Tecla (El Salvador, Área Metropolitana de San Salvador) con 285 USD por metro cuadrado.

Es importante destacar que algunas de las principales urbes de América Latina, que podrían exhibir valores igualmente altos como las primeras ciudades mencionadas, no participan aún de la iniciativa (abierta y voluntaria) y en consecuencia, no formaron parte del análisis.

Más allá del camino recorrido desde el inicio de la plataforma, cuyos resultados se reflejan en más de 900 ciudades con valores de suelo urbano, el proyecto no cuenta aún con una masa crítica de observaciones en algunas ciudades grandes, como Rio de Janeiro, Sao Paulo, Montevideo, Ciudad de México, Santiago de Chile o Lima… Hacia allá vamos! Sin embargo, entre la comunidad que forma parte del Mapa de Valores de Suelo en América Latina estamos creando información en donde antes sólo había preguntas o información sin sistematizar, y realizar estas primeras comparaciones entre las ciudades relevadas nos invita a seguir redoblando el esfuerzo por sumar cada vez más voluntarios e instituciones que aporten información y ayuden a crear más y mejor conocimiento de nuestros mercados de suelo en la región.

Las 30 principales

Extendiendo el análisis a las 30 ciudades con valores del suelo (mediano) más altos, puede apreciarse en la Tabla la conformación de algunos clusters. Entre los 100 y los 200 dólares por metro, se encuentran ciudades como La Plata o Córdoba (en Argentina) junto con Fortaleza (Brasil), Culiacán (México), El Alto y Cochabamba (Bolivia). Entre los 220 y los 240 dólares aparecen ciudades como Florianópolis y Belo Horizonte (Brasil), Quito (Ecuador), Puebla (México), San Salvador (El Salvador) y San José (Costa Rica). Le sigue un grupo que muestra valores del suelo entre los 330 y los 430 dólares, integrado por ciudades como Curitiba (Brasil), La Paz (Bolivia), Medellín (Colombia) y Aguascalientes (México). Un escalón más arriba, entre los 620 y los 640 dólares, se encuentran Guadalajara (México) y Bogotá (Colombia), casi cuadriplicando el valor por metro cuadrado del primer grupo. Por último, se ubica Buenos Aires (Argentina), cuyo valor es muy elevado respecto del resto de ciudades de la muestra.

La tabla Excel de las estadísticas de este grupo, junto con un mapa interactivo en HTML pueden descargarse desde el siguiente link

Un dato interesante

Resulta interesante observar el coeficiente de variación de los datos, indicador del grado de homogeneidad y complejidad del mercado de suelo en las ciudades analizadas. Éste se calcula como el cociente entre el desvío estándar y la media, y al ser insensible a cambios de escala, permite comparar la dispersión del valor del suelo entre diferentes ciudades.

Además, si una ciudad cuenta una cobertura espacialmente homogénea en los datos relevados, el coeficiente de variación es indicativo de qué tan caótico, aparentemente, es su mercado de suelo. Si el espacio urbano cuenta con fuertes quiebres de valor entre diferentes sectores, el coeficiente de variación será elevado; si, en cambio, la ciudad muestra una distribución relativamente más homogénea en valor del suelo, el coeficiente de variación será más bajo.

Si tomamos algunas ciudades grandes, complejas en su conformación y con una buena cobertura espacial de datos, y comparamos sus coeficientes de variación, tendremos una medida del nivel de complejidad global de sus mercados inmobiliarios. Esta complejidad depende no sólo de cuestiones propias de cada ciudad, sino también de políticas macroeconómicas que afectan sectorialmente al mercado inmobiliario, como variaciones en el tipo de cambio real o la existencia de políticas de acceso al crédito hipotecario en cada país.

A continuación, los resultados del análisis en las ciudades con mayor cantidad de datos (más de 1.000) y buena cobertura espacial:

– Medellín (Colombia) cuenta con 3.132 observaciones y muestra un coeficiente de variación igual a 0,45.
– Buenos Aires (Argentina) muestra un coeficiente de variación igual a 0,47 calculado en base a 1981 observaciones.
– Belo Horizonte (Brasil) tiene 1.264 datos y registra un coeficiente de variación igual a 0,49.
– Bogotá (Colombia) tiene un coeficiente de variación de 0,38 calculado sobre una muestra de 1.194 observaciones.
– Córdoba (Argentina), en tanto, cuenta con 2.701 observaciones con un coeficiente de variación igual a 0,79 (casi el doble que las anteriores).

Criterios de depuración de los datos

Si bien la información cargada en el Mapa de Valores ya es procesada previamente por los voluntarios e instituciones, y antes de abrir los conjuntos de datos se realiza una depuración adicional con criterios de auto-correlación espacial para identificar y eliminar observaciones atípicas en su entorno, para este ejercicio se aplicaron criterios de depuración adicionales. Esto se debe a que no todas las ciudades que participan del mapa regional tienen el mismo nivel de cobertura. En general, las ciudades latinoamericanas muestran una elevada dispersión en los valores del suelo, con algunos pocos espacios en donde el precio de la tierra crece de manera exponencial. Entonces, si bien algunas ciudades muestran niveles de cobertura elevados, otras sólo cuentan con datos en algunas zonas particulares.

Comparemos dos ciudades hipotéticas con el mismo valor de la tierra por metro cuadrado, en donde la primera tiene una elevada cantidad de datos en la zona consolidada y más cara, mientras que la segunda sólo cuenta con observaciones en el espacio suburbano típicamente de menor valor. En este caso, la primer ciudad mostrará un valor por metro cuadrado promedio mucho más elevado, derivado únicamente de la mayor cobertura espacial de los datos. Para evitar este tipo de errores, se trabajó en la depuración de valores atípicos en la distribución del valor por metro cuadrado del suelo, con los siguientes criterios:

– Para las ciudades con un coeficiente de variación menor a 0,9 se eliminaron aquellas observaciones que estaban por encima (o por debajo) del valor promedio más (menos) dos desvíos estándar.
–Para las ciudades con un coeficiente de variación mayor a 0,9 se eliminaron aquellas observaciones que estaban por encima (o por debajo) del valor promedio más (menos) un desvío estándar.

Además, no se consideraron aquellas observaciones correspondientes a predios con más de 2.000 metros cuadrados (a fin de trabajar con lotes de tamaño típicamente urbano y fraccionado). Adicionalmente, sobre las observaciones catalogadas como “ofertas” se aplicó un descuento del 10% (margen de negociación) para hacerlas comparables con predios en donde se informan valores de venta o avalúo particular (tasación). Por último, en el análisis se consideraron sólo aquellas ciudades con al menos 100 observaciones.

De esta manera, sobre una base de datos inicial de 45.639 observaciones relevadas durante los años 2016 (3.192 datos), 2017 (8.509 datos), 2018 (18.379 datos) y 2019 (15.559 datos), se terminó trabajando con un conjunto de 41.330 observaciones.

Querés acceder a los datos completos y ejecutar otros análisis particulares o siguiendo diferentes criterios? Descargá todas las bases de datos desde el siguiente link. 

La iniciativa Valores del Suelo en América Latina tuvo su impulso inicial en 2016, cuando ganó una beca de investigación del Programa para América latina y el Caribe del Lincoln Institute of Land Policy. Desde esa fecha, es coordinada por el Centro de Estudios Territoriales (CET) de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba (FCEFyN, UNC), Argentina, en conjunto con el Grupo de Observação e Transformação do Território (GOTT), de la Universidad Federal de Santa Catarina (UFSC), Brasil, ambos miembro de RACAM (Red Académica de Catastro Multifinalitario).

Desde su inicio la plataforma ha sistematizado más de 45.000 datos de valor de suelo urbano en las principales ciudades de la región, información que puede descargarse libremente para estudios, investigaciones, etc, desde el siguiente link https://valorsueloamericalatina.org/datos/.

Los datos provienen de aportes voluntarios de instituciones y colaboradores individuales, los que permiten materializar el enfoque colaborativo, distribuido y abierto (crowdsourcing) con que concebimos esta  plataforma, cuyo propósito es construir un mapa de valores de referencia del suelo urbano en América Latina y el Caribe.

Si bien la red de voluntarios y referentes locales es igualmente importante, en esta nota queremos destacar la red de instituciones que participan y que en 2019 aportaron casi el 80% de la base, que totalizó 15.559 datos:

– Catastro de Bogotá e IDE de Bogotá (IDECA), Colombia.

– Catastro de Medellín y Observatorio Inmobiliario Catastral, Colombia

– Prefectura de Fortaleza, Brasil

– Prefectura de Belo Horizonte, Brasil

– Prefectura Aracajú, Brasil

– Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP), Subdirección de Imp. Inmobiliario, ciudad de Buenos Aires, Argentina

– Catastro e IDE del Gobierno de la Provincia de Córdoba, Argentina

– Órgano de Normalización Técnica, Ministerio de Hacienda Nacional, Costa Rica

– Consejo de Acaldes del Área Metropolitana de San Salvador, El Salvador

– Universidad Técnica Particular de Loja, Ecuador

– Universidad Mayor de San Simón, Cochabamba, Bolivia

– Universidad Federal de Santa Catarina, GOTT, Brasil

Conocé más sobre los Voluntarios e Instituciones y los Referentes Locales y Equipo Técnico que hacen posible esta iniciativa. Si te interesa participar o tu institución, compartiendo datos de valores de suelo en tu ciudad… escribinos a valoresinmobiliariosAL@gmail.com.

El equipo del Mapa de Valores del Suelo Latam!

Estimados colaboradores del mapa,

El próximo 15 de enero cierra la posibilidad de realizar aportes voluntarios individuales, extendiendo el cierre de la edición 2019 hasta fines de enero para aportes de tipo institucional. A quienes no tuvieron oportunidad de anotar datos de su ciudad o quieran ampliar la información, los invitamos a sumarse a la iniciativa y ser parte de la red de colaboradores!

En el caso de ser un colaborador del mapa y necesitas un nuevo usuario en la plataforma GIS Cloud o quieres realizar sugerencias, envíanos un correo a valoresinmobiliariosAL@gmail.com.
Si eres nuevo en el proyecto, puedes obtener información en el siguiente enlace: Cómo participar?

No olvides suscribirte al blog para recibir novedades, descarga de datos nuevos y notas de interés técnico sobre como trabajar la info de la plataforma.

Adelante!

Visita el mapa para seguir el avance de la edición 2019

por Juan Pablo Carranza

Cuando relevamos datos del mercado inmobiliario en nuestro Observatorio, dependiendo de las metodologías de captura aplicadas, puede ser crítico llevar adelante un proceso de revisión de los mismos, a fin de lograr un conjunto de datos con la mayor calidad posible. Por ejemplo, si nuestro Observatorio tiene entre sus fuentes principales el scraping de páginas o la participación de voluntarios (crowdsourcing) es muy importante aplicar este tipo de post procesos.

Nuestro equipo aplicó técnicas geoestadísticas con el fin de mejorar la calidad de los conjuntos de datos disponibles para descarga. Te contamos cómo lo hicimos!

Alcance del análisis y técnicas aplicadas

El valor del suelo es un fenómeno social, que no obedece a reglas predefinidas. Se trata de un escenario sistémicamente caótico, que muchas veces refleja en el valor cuestiones subjetivas por parte de los propietarios que ponen en venta sus inmuebles. Si bien estas distorsiones suelen no convalidarse en una operación concreta, su existencia altera la “oferta inmobiliaria” observada en el proceso de relevamiento de información. Esto hace necesario, entonces, tomar ciertos recaudos a la hora de validar la carga de datos o de definir qué datos finalmente se usarán en la modelización o construcción de los mapas de valores de suelo.

El proceso de análisis aplicado a los datos 2016, 2017 y 2018 del Mapa de Valores de Suelo en América Latina, consistió en la identificación de observaciones atípicas en su entorno (Fig. 1) mediante el cálculo del índice de Moran local, que define la auto-correlación espacial entre las observaciones. El índice de Moran local parte del supuesto denominado “ley de Tobler”, o principio de auto-correlación espacial, donde los objetos más próximos en el espacio tienden a exhibir un grado de similitud mayor que los objetos más distantes.

Para su cálculo se debe, en primer lugar, definir un vecindario; es decir, un ambiente en donde las observaciones deben presentar características comunes que determinen un comportamiento similar en la variable de estudio (en este caso, el valor del suelo). El vecindario fue fijado como el espacio comprendido en un radio de 500 m de cada observación. Esta distancia se definió en base al rango de un semivariograma que captura la estructura de la dependencia espacial de los valores del suelo, a partir de las bases de datos utilizadas.

Con estos insumos se procedió, entonces, al cálculo del índice de Moran local, que asume valores comprendidos entre -1 y 1, siendo los más próximos a -1 aquellos que muestran valores de suelo más diferentes a su entorno y los más próximo a 1, un valor de suelo similar al de su entorno. Las observaciones que muestran un índice cercano a cero no presentan dependencia espacial con los datos de su entorno.

Es importante notar que esta revisión hace referencia a la calidad del dato tal cual fue relevado del mercado, y no a la calidad del trabajo de las instituciones o voluntarios que participan de la iniciativa.

Resultados obtenidos

Con los primeros resultados se procedió a quitar de la base aquellas observaciones que muestran un índice de Moran local negativo y estadísticamente significativo al 5% (es decir, un nivel de confianza del 95% para rechazar la hipótesis nula de independencia espacial).

Esta definición metodológica implicó el retiro de 454 observaciones (1,5%) de la base de datos de los 3 años señalados, por ser consideradas atípicas en su entorno. Así, las bases de datos depuradas quedaron conformadas por: 3.192 muestras correspondientes a la edición 2016 (se eliminan 49 datos), 8.509 de la edición 2017 (se eliminan 270 observaciones) y 18.379 datos en la edición 2018 (se eliminan 135 casos). Para las ediciones 2016, 2017 y 2018 el mapa quedó formado por un total de 30.080 datos distribuidos en casi todos los países y principales ciudades de la región.

Para acceder a las nuevas base de datos, ir la sección “Datos”.

¿Sabías que en los últimos 3 meses, voluntarios e instituciones de toda América Latina y el Caribe aportaron más de 5.000 datos georreferenciados de valores de suelo urbano de 2019? Vista el mapa en el siguiente link.

Medellín, Buenos Aires, Curitiba, Aguascalientes, La Paz/El Alto, Córdoba, Fortaleza, Costa Rica. Actualmente, más de 30.000 datos de valor de suelo urbano de 16 países recogidos desde 2016, están disponibles para su descarga!

Valores del Suelo en América Latina en una plataforma abierta y colaborativa, de carácter académico, que sistematiza datos de voluntarios, inmobiliarias, investigadores, catastros y alcaldías.

Se parte de la red!

A partir de hoy se puede consultar la nueva sección “Artículos”. En este espacio podrás seleccionar e identificar los artículos más relevantes que se van registrando en la página de la iniciativa. Se destacan los artículos de corte técnico, ingresa al siguiente link  y las notas colaborativas, ingresa al siguiente link.

La edición 2019 del mapa continúa abierta, renovamos la invitación a participar sumando datos de tu ciudad! Otra posibilidad es multiplicar la difusión de la iniciativa en tus redes profesionales y académicas. También puedes conectarnos con instituciones que posean información actualizada del mercado de suelo y quieran compartirla.

Adelante!

Por Rubens Valério Franco Soffiatti

Rubens Soffiatti es Ingeniero Civil, aportó 320 datos de Curitiba, Brasil!

“Muito obrigado pelo convite para participar como voluntário e, assim poder colaborar com o projeto Mapa de Valores del Suelo en America Latina, compartilhando as informações dos valores de terras em minha cidade. Foi uma experiência enriquecedora. Sou engenheiro civil, formado há mais de trinta anos. Trabalho na área de engenharia de avaliações, tendo iniciado a minha vida profissional na iniciativa privada e, posteriormente, como servidor público concursado na Secretaria de Finanças da Prefeitura de Curitiba, desde 1992, fazendo parte e coordenando a equipe de engenheiros responsáveis pelas áreas de avaliação em massa para fins tributários e para a aquisição de acréscimo de potencial construtivo, na manutenção da planta de valores genéricos, e do cadastro imobiliário urbano do município, tendo também participado como membro da Comissão de Valores Imobiliários nas avaliações que compreendem o patrimônio municipal e as desapropriações.

Tomei conhecimento da primeira edição deste projeto por intermédio de Diego Erba, um grande amigo, a quem eu tenho um profundo respeito como profissional e pessoa. Ele me convidou na ocasião para contribuir com o estudo. Infelizmente, não foi possível participar naquele momento e também nas demais edições do projeto. Para este trabalho, contudo, procurei coletar uma amostra representativa do mercado imobiliário de Curitiba, tentando abranger a cidade como um todo, mesmo que em alguns locais o número de elementos resultou mais reduzido, constituídos por regiões com escassez de terrenos vagos, com a concentração de áreas com grandes extensões territoriais ocupadas pelas forças armadas (quartéis do exército e da aeronáutica) e pela aviação civil (aeroporto urbano) e, ainda, por glebas urbanas e por áreas de preservação ambiental.

Para tanto, pesquisei em sites de imobiliárias e de demais agentes ligados ao mercado imobiliário local, aferindo a consistência, precisão e confiabilidade das informações fornecidas dos imóveis ofertados e confrontando-as com o auxílio de ferramentas de SIG (aplicativos gerenciais, mapas digitais da cidade e banco de imagens aéreas do território municipal, ortorretificadas e georreferenciadas em diversos anos), além de dados contidos nos arquivos digitais do cadastro técnico municipal disponíveis em meio alfanumérico e espacial.

Os fatores determinantes que influenciaram com maior intensidade os valores unitários de terrenos estão relacionados à proximidade a centros comerciais, ao potencial construtivo de cada imóvel previsto na legislação de uso e ocupação do solo em vigência, à qualidade e abrangência da infraestrutura de serviços e de equipamentos públicos e privados instalados, além da qualidade das edificações e o extrato social e econômico das populações residente nas regiões pesquisadas. Analisando a distribuição espacial dos valores obtidos, é possível inferir que a mesma reflete com um grau de coerência adequado as diferenças e amplitudes de valores.”

La iniciativa “Valores del Suelo en América Latina” fue presentada en la “V Conferencia de la Red Interamericana de Catastro y Registro de la Propiedad”, realizada en la ciudad de Buenos Aires del 7 al 9 de octubre de 2019 (más info en http://5catastroregistro2019.gob.ar/). El evento fue organizado por la OEA, el Banco Mundial, el Consejo Federal del Catastro en Argentina y el OFeVI (Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles), del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda de la Nación. Participaron representantes de 17 países y más de 400 personas.

La Conferencia tuvo como propósito intercambiar conocimientos y experiencias para mejorar la gestión catastral y registral en la región. En la sección “Innovación Social en la valuación de Inmuebles” del programa del evento, fue invitado el Centro de Estudios Territoriales, de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba, con el fin de presentar la iniciativa y los avances obtenidos, plataforma de la que participan voluntarios, universidades y distintos organismos catastrales de América Latina y el Caribe.

En relación a la presentación, el coordinador de la iniciativa, Mario Piumetto, expresó: “Que las instituciones organizadoras consideraran nuestra iniciativa como caso valioso que difundir y transmitir, fue muy importante. Ayuda a dar más visibilidad y conocimiento de las tareas que se realizan, y a seguir ampliando la red de trabajo y la base de datos, que actualmente cuenta con más de 35.000 datos de valores del suelo urbano en toda la región…”. Y destacó el hecho de tratarse de una iniciativa sostenida 100% por voluntarios e instituciones que libremente se van incorporando.

Acceso en línea a la presentación en el siguiente link