El potencial de los datos abiertos para la construcción de mapas de valor de suelo

En la estimación de los valores del suelo es frecuente utilizar un conjunto de variables independientes con potencial de explicar el mercado inmobiliario.

Este tipo de variables suelen ser distancias calculadas a localizaciones relevantes de la ciudad, como el centro o zonas comerciales que también emergen fuera de la zona central, conocidas como “nuevas centralidades”. Del mismo modo, distancias a lugares en donde se presume, se ejerce una influencia negativa sobre el valor de la tierra, como la proximidad a basurales o plantas de alcantarillado. También es frecuente la utilización de variables que intentan capturar la característica del entorno, en un determinado radio o distancia, como la densidad constructiva desarrollada o la oferta de suelo vacante.

Mediante la utilización de esta información es relativamente simple elaborar modelos con potencial explicativo del valor del suelo, conocidos como de precios hedónicos, cuyo principal atractivo es el de “descomponer” el valor del suelo en la influencia independiente de cada una de las variables utilizadas. Por otro lado, si lo que interesa es resolver la estimación del valor del suelo en zonas donde no existen observaciones, cobran relevancia las técnicas algorítmicas conocidas como “machine learning”, que muestran un potencial predictivo mucho más fuerte que los modelos lineales de precios hedónicos.

Lamentablemente, el desarrollo de los datos mencionada es costoso y requiere de un estudio previo de la ciudad que excede a la ya titánica tarea de recolectar muestras de mercado. Sin embargo, es mucho lo que se puede hacer con sólo dos datos: localización de la muestra y valor del suelo ($/m²) en dicha localización.

Aplicación de caso a partir de los datos disponibles en el Mapa de Valores de Suelo de América Latina

Mediante la utilización de los datos abiertos disponibles en la plataforma (accesibles en https://valorsueloamericalatina.org/el-mapa) se procedió a la estimación de los valores de suelo en la ciudad de Curitiba, Brasil, donde existen 364 datos georreferenciados de 2016.

Se aplicaron  dos métodos de naturaleza totalmente diferente. En primer lugar, se interpoló el valor del suelo mediante la técnica geoestadística conocida como Kriging Ordinario, que parte del principio de auto-correlación espacial.

En segundo lugar, se aplicó una técnica algorítmica conocida como “K-Vecinos más cercanos”, donde las únicas variables independientes utilizadas fueron la latitud y longitud (ubicación) de cada observación, y se pondera la influencia mutua entre observaciones próximas en una determinada distancia (euclidiana).

La calidad de las estimaciones se evaluó mediante un proceso de validación cruzada conocido como “leave one out”, que consiste en quitar aleatoriamente un dato de la muestra, construir los modelos de estimación con los datos restantes y posteriormente, estimar el dato extraído. Luego, se incluye el dato extraído nuevamente en la muestra y se procede a quitar un dato diferente, para estimar nuevamente los modelos y predecir el valor de este nuevo dato. El proceso se repite hasta que todos los datos de la muestra han salido del modelado una vez. El objetivo de esta validación es aproximar la capacidad de predicción del modelo con datos no contemplados en la muestra, con el fin de conocer qué puede suceder en lugares que no han sido muestreados, por no existir ofertas de mercado al momento del relevamiento en dichas localizaciones. Para cada dato se registra la diferencia entre el valor real de mercado y el valor predicho por los modelos, y se toma la mediana de esta distribución como un indicador de la capacidad predictiva del modelo.

De esta manera se observa que el error mediano del modelo Kriging Ordinario es de +/- 22%, en tanto que el error mediando del modelo K-vecinos más cercanos es +/- 25%.

Modelo Mediana del error en valor absoluto
Kriging Ordinario 0.2201524
K-vecinos más cercanos 0.2524515

Como puede apreciarse, sólo con muestras georreferenciadas de mercado y su valor de suelo ($/m²) pueden diseñar modelos predictivos con una calidad aceptable.

Te invitamos a ver los resultados de la elaboración en el siguiente link
Los datos utilizados fueron aportados por Leonardo Afonso Brusamolín, durante la Edición 2016.  [Conocer más…]

El Equipo del Mapa de Valores del Suelo Latam
valoresinmobiliariosal@gmail.com

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La Paz, “una ciudad de contrastes”

Extracto del informe realizado para el Mapa de Valores del Suelo Latam, por el referente de ciudad de La Paz – Bolivia, Freddy Gómez y el equipo de G&G Real Estate Appraisers

La Paz, situada a 3.600 m de altura sobre el nivel del mar y El Alto a 4.000, conforman una misma área metropolitana con particularidades administrativas y morfológicas distintas.

Se encuentran localizadas en un valle, entre montañas y altiplanicie, donde la apropiación del espacio urbano por distintos sectores socio – económicos está marcado por la altura, el clima y otras variables contextuales.

Analizando una muestra de valores del suelo registradas en las ediciones 2016 y 2017, se observa una valoración mayor del suelo para la ciudad de La Paz en relación a El Alto.

Entre las ediciones 2016 y 2017, el valor del suelo se incrementó en toda el área metropolitana del gran La Paz, lo que podría indicar aparentemente, una tendencia de crecimiento, sin embargo, para una muestra registrada en el primer semestre 2018, los valores indican una tendencia decreciente.

Link a nota completa

 

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Comenzamos la Edición 2018!

Desde hoy se encuentra abierta la Edición 2018 del Mapa de Valores del Suelo de América Latina, donde voluntarios e instituciones de toda la región aportan datos de sus mercados de suelo urbano.

La iniciativa busca sistematizar valores de suelo de nuestras ciudades en forma colaborativa (crowdsourcing), de acceso libre y útiles para todos. Más de 7.800 datos georreferenciados de 16 países generados en las ediciones 2016 y 2017 nos ayudan a conocer mejor nuestros mercados de suelo. Visita el mapa y descarga los datos desde el siguiente link.

A lo largo de la región, encontramos mucha información de los mercados inmobiliarios, pero la diversidad y dispersión de fuentes dificultan su fácil disponibilidad y el desarrollo de estudios y análisis comparados. Disponer de una base de datos sobre los mercados de suelo y su evolución, es significativo para investigaciones y el diseño de políticas urbanas.

La participación es libre y voluntaria, y está dirigida a personas vinculadas al ámbito académico, profesionales, agentes inmobiliarios y funcionarios públicos, como también a instituciones públicas y privadas vinculadas a la gestión de políticas de suelo o el sector inmobiliario. Ingresa al menú “Cómo participar” y sé parte del Mapa de Valores del Suelo de América Latina, un “mapa socialmente construido”.

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Disponibles para descarga los datos del la Edición 2017!

Queremos comunicar a la comunidad del proyecto la disponibilidad de los datos registrados durante la Edición 2017 del mapa de Valores del suelo Latam! Para descargar la información de la Edición 2017, al igual que los datos del 2016, haz click aquí.

La Edición cerró con 4.647 datos colectados entre los meses de setiembre a diciembre de 2017, recibiéndose aportes masivos de organismos de Costa Rica, Brasil, Argentina  y Ecuador.

Podemos destacar la participación activa de voluntarios de 13 países de Latinoamérica: Argentina, Bolivia, Brasil, Colombia, Costa Rica, Ecuador, Guatemala, Honduras, México, Nicaragua, Paraguay, Perú y República Dominicana. Las cuatro ciudades con mayor cantidad de datos aportados son Criciúma – Brasil con 428 datos, Liberia – Costa Rica con 309 datos, Río Cuarto – Argentina con 185 datos, La Paz / El Alto -Bolivia con 169 datos. Otras ciudades con información significativa son Culiacán – México, Quito – Ecuador, Chiquimula – Guatemala, Hohenau – Paraguay.

Te invitamos a participar de la Edición 2018, súmate al proyecto y aporta datos de tu ciudad, siendo parte de la red de colaboradores!

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Experiencias colaborativas…

 

Artur

Artur Caldas Brandão  es Engenheiro Agrimensor EEEMBA/1987 , Mestre em Ciências Geodésicas (UFPR-1996) e Doutor em Engenharia de Produção / Cadastro Territorial (UFSC-2003). Artur junto a su grupo de estudiantes compuestos por Pablo Cruz, Thiago Bispo, Bruno Queiroz, Pablo Almeida, Matheus Jiannini, Ina Graia, Nackson Fonseca, Luis Bispo y Gabriela Rocha registraron 51 datos de Salvador de Bahía, Brasil!

” …Sou docente do curso de Engenharia de Agrimensura e Cartográfica da Universidade Federal da Bahia, e responsável pela disciplina Cadastro Territorial.
Estou adotando
nesta disciplina, a partir desse ano, essa atividade de contribuir com esse projeto. Então, estou solicitando aos estudantes que façam o registro no site. Nesse semestre a turma tem cerca de 20 estudantes matriculados.
Creio que vamos ter condições de colocar uma quantidade razoável de dados. Mas devemos ter algumas dificuldades pois Salvador é uma cidade já muito densamente ocupada, com poucos terrenos vazios…”

Salvador

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Finalizando la Edición 2017

Hacia la finalización del período 2017 del Mapa de Valores del Suelo Latam, queremos compartir algunas consideraciones preliminares.

Destacan cinco ciudades con mayor cantidad de datos aportados, siendo las siguientes: La Paz / El Alto – Bolivia con 148 datos,  Quito – Ecuador con 124 datos, Escazú – Costa Rica con 107 datos, Florianópolis – Brasil y Culiacán – México con 101 datos.

Participaron activamente voluntarios de 11 países de Latinoamérica, siendo los siguientes: Argentina, Bolivia, Brasil, Costa Rica, Ecuador, Guatemala, México, Nicaragua, Paraguay, Perú y República Dominicana.

La presente edición está cerrando con 1.613 datos colectados entre los meses de setiembre a diciembre de 2017. Además se recibieron aportes de lotes de información: 187 datos de Ecuador, 429 datos de Brasil y 1.767 datos de Costa Rica.

Toda la información será compilada y procesada para ser dispuesta durante Febrero, para su libre descarga.

Agradecemos la participación de los voluntarios que integraron el proyecto y los invitamos a seguir atentos para la Edición 2018!

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Visitas y visitantes

Queremos compartir con ustedes algunos parámetros relacionados al mapa de valores.

La visualización de la página, de setiembre a la fecha, ha sido de 18.992 visitas, con un promedio de 180 visitas por día, incluyendo fines de semana (si fueran días laborables el promedio daría 237).

Comparando las dos ediciones del mapa, la página recibió 22.400 visitas de 8.890 visitantes en 2016, mientras que en 2017 se totalizan 7.400 visitas, de 3.300 visitantes. Si bien la cantidad de visitas en 2017 es menor al año anterior, podríamos inferir mayor fidelidad y especificidad de las visitas.

A nivel de datos, la edición 2016 cerró con 3.241 datos válidos, mientras que la edición 2017 tiene a la fecha 1.519. Teniendo en cuenta que la Edición 2017 arrancó en forma tardía (setiembre), igualmente se recolectaron casi el 50 % de los datos en relación a la Edición 2016.

Suma los datos de tu ciudad al proyecto! Hay tiempo hasta la primera semana de Enero. Para mayor información puedes visitar la sección Cómo participar?

 

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Queremos anunciarles!

Estimados Colaboradores,

El mapa de Valores de América Latina continuará abierto hasta principios de Enero 2018!

A quienes no tuvieron oportunidad de anotar datos de su ciudad o quieran ampliar la información, los invitamos a sumarse a la iniciativa y ser parte de la red de colaboradores! 

En el caso de ser un colaborador de la edición 2017 y necesitas un nuevo usuario en la plataforma GIS Cloud o si tienes sugerencias, envíanos un correo a valoresinmobiliariosAL@gmail.com
Si eres nuevo en el proyecto, puedes obtener información en el siguiente enlace: Cómo participar?

Seguimos!

Visita el mapa para seguir el avance de la edición 2017. 

 

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Historias de voluntarios (3)

Lorena Monge es arquitecta urbanista, actualmente es responsable del seguimiento y control del subproceso de Valoración de la Dirección de Catastro del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, Ecuador. Lleva aportados 100 datos de su ciudad!

“…Participo de la iniciativa como consecuencia de los cursos impulsados por el Instituto Lincoln,  ya que pude darme cuenta la importancia de la valoración, no solo para efectos tributarios sino para otros, como los de capturas de plusvalías, a fin de “financiar las ciudades”.

Los datos compartidos son una combinación de mi investigación y producto de estudios realizados desde abril hasta octubre por un grupo de profesionales, a fin de cumplir lo que establece la Ley sobre la valoración. Se realizó un estudio de mercado de suelo de las 65 parroquias existentes. Con la aplicación de estos valores bases de suelo, se actualizarán un aproximado de 910.000 predios entre urbanos y rurales.

Participar del Mapa de Valores en América Latina  me ha inspirado en la elaboración de un mapa corporativo a nivel de Quito, como parte de un plan piloto para formar una base de datos de valor de suelo. La idea es que en breve, lo podamos compartir con inmobiliarios, peritos, estudiantes, entre otros.”

 

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Observatorio de Fenómenos Urbanos y Territoriales – OFUT

El Observatorio de Fenómenos Urbano y Territoriales  fue creado como ámbito de estudio, investigación y transferencia como componente de la Cátedra de Urbanismo I- Instituto de Planeamiento y Desarrollo Urbano (IPDU) de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional de Tucumán.

El principal objetivo del OFUT es implementar un sistema permanente y dinámico de información metropolitana – urbano – territorial, para la observación de los procesos de conformación urbana, socio-espacial y socio-ambiental, a partir de la utilización de Sistemas de Información Geográfica – SIG.

Los ejes de trabajo del OFUT son: Transformaciones Territoriales, Ordenamiento Territorial, Hábitat, Vivienda y Políticas Públicas, Gestión Metropolitana – Instrumentos, Paisaje y Territorio, Género y Derechos Humanos, Movilidad, Mercado de suelo e Indicadores Ambientales Urbanos.

En todos los casos, contar con valores del suelo referidos al mercado es fundamental, razón por la cual sus miembros trabajan en el seguimiento de datos desde 2004 en el marco de articulación con diversas instituciones, sistematizándolos en su plataforma y en la plataforma del proyecto Mapa de Valores.

 

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