Valores del Suelo en América Latina

Queremos comentarles que la iniciativa del Mapa 2018 está en marcha y tiene nuevos avances.

A modo de síntesis podemos resaltar:

• El mapa de valores ha superado los 1.000 datos en la plataforma GIScloud!
• En la Edición 2018, están participando ciudades que se destacan por su cantidad de información, tales como La Paz – Bolivia con más de 150 datos, Escazú – Costa Rica con 120 datos, Quito – Ecuador con 78 datos, Buenos Aires ciudad – Argentina, con 44 datos.
• Otra novedad es la recepción de conjuntos de datos provenientes de instituciones estatales, como es el caso de Fortaleza – Brasil con el aporte de más de 400 datos que en breve serán subidos junto a la información aportada por voluntarios.

Finalmente, queremos invitarlos a formar parte de una “Red País”, ya sea difundiendo el proyecto, alentando a la participación o armando una red de colaboradores interesados en ser parte de esta comunidad.

Súmate al mapa socialmente construido!

El Equipo del Mapa

La Edición 2018 trae novedades y nuevos integrantes que se suman al Equipo, en esta oportunidad damos la bienvenida a Camila Garmendia, Ingeniera en Agrimensura, trabaja para el Revalúo de la Provincia de Córdoba en el Área de Cartografía y GIS, donde lleva a cabo tareas relacionadas con la generación de variables e indicadores que reflejen el valor del suelo, la generación de cartografía de inventario, etc.

“… La iniciativa del “crowdsourcing” es una herramienta que va adquiriendo, en los últimos años, cada vez mayor importancia. Trabajar mancomunadamente con personas de diferentes lugares para brindar información accesible y abierta lo convierte en un proyecto de interés para sumar conocimiento y experiencia de cada colaborador en pos de un mercado más transparente.

El proyecto enlaza dos temáticas que me interesan, la cartografía colaborativa y el uso de un mapa de valores de suelo. Siendo una profesional recién recibida mi participación sobre la gestión y control de datos es un desafío, ya que mi formación tiene un componente grande relacionado a la topografía y trabajos de mensura, mientras que el estudio de la dinámica urbana, no constituye una temática profundizada.

Las nuevas generaciones acceden fácilmente al uso de nuevas herramientas tecnológicas, ya que constituyen parte de la cultura digital en constante crecimiento. Sin embargo, la facilidad para utilizar la plataforma no implica que la misma sea utilizada correctamente, es necesario desarrollar conocimientos y establecer criterios para que el resultado sea sólido. Por ejemplo, en una etapa inicial, se deben realizar análisis de valores registrados a nivel general, a los fines de compararlos entre diferentes ciudades. Ya en una etapa posterior se pueden desarrollar análisis pormenorizados relacionados al comportamiento y estructura urbana de cada ciudad, la comparación de valor entre datos de años anteriores, etc.

A partir de la experiencia de ediciones anteriores del mapa, la trazabilidad en el tiempo del proyecto, favorece a la calidad de los datos, generando una tendencia a la continua mejora de los mismos…”

En esta Edición del Mapa, se suman nuevos integrantes al equipo que gestionará la información del proyecto. En esta ocasión damos la bienvenida a Juan Pablo Carranza, Economista y Magister en Administración Pública formado en la Universidad Nacional de Córdoba, especialista en Economía Urbana y Regional.

“… creo que el crowdsourcing es una herramienta sumamente potente para la generación de datos de calidad referidos al mercado inmobiliario. En la actualidad esta información podría ser capturada desde la fuente por algoritmos diseñados para tal fin, pero este camino que al principio puede resultar atractivo y relativamente simple, implica la dificultad de remover al actor central en el funcionamiento del mercado inmobiliario: el experto que estudia el mercado y está en contacto directo con la oferta y demanda. Creo que el aporte personal de los datos generados por los voluntarios no se agota en la información provista, sino que se vuelca allí una experiencia esencial en torno al mercado inmobiliario y esto implica la construcción de información de calidad. Este tipo de iniciativas potencia la conformación de redes de personas que, desde diferentes lugares, comparten un interés genuino por la generación de información, potencialmente crítica para el diseño de políticas públicas relacionadas al desarrollo urbano.

Desde mi experiencia en el manejo de métodos cuantitativos pondré a disposición mis conocimientos para el análisis y procesamiento de la información generada de manera colectiva. Esto implica la exploración de diferentes técnicas estadísticas, geoestadísticas o algorítmicas para interpolar el valor del suelo en zonas de las ciudades en donde no hay muestras, diseñar zonas o clusters de valor homogéneo, generar indicadores de autocorrelación espacial para garantizar la coherencia interna de los datos cargados en la plataforma. Creo que las posibilidades de análisis cuantitativo que se abren con una base de datos de esta magnitud son numerosas, siendo mi intención explorarlas para generar y compartir con la comunidad procesos estadísticos que estén a la altura de los aportes recibidos…”

En la estimación de los valores del suelo es frecuente utilizar un conjunto de variables independientes con potencial de explicar el mercado inmobiliario.

Este tipo de variables suelen ser distancias calculadas a localizaciones relevantes de la ciudad, como el centro o zonas comerciales que también emergen fuera de la zona central, conocidas como “nuevas centralidades”. Del mismo modo, distancias a lugares en donde se presume, se ejerce una influencia negativa sobre el valor de la tierra, como la proximidad a basurales o plantas de alcantarillado. También es frecuente la utilización de variables que intentan capturar la característica del entorno, en un determinado radio o distancia, como la densidad constructiva desarrollada o la oferta de suelo vacante.

Mediante la utilización de esta información es relativamente simple elaborar modelos con potencial explicativo del valor del suelo, conocidos como de precios hedónicos, cuyo principal atractivo es el de “descomponer” el valor del suelo en la influencia independiente de cada una de las variables utilizadas. Por otro lado, si lo que interesa es resolver la estimación del valor del suelo en zonas donde no existen observaciones, cobran relevancia las técnicas algorítmicas conocidas como “machine learning”, que muestran un potencial predictivo mucho más fuerte que los modelos lineales de precios hedónicos.

Lamentablemente, el desarrollo de los datos mencionada es costoso y requiere de un estudio previo de la ciudad que excede a la ya titánica tarea de recolectar muestras de mercado. Sin embargo, es mucho lo que se puede hacer con sólo dos datos: localización de la muestra y valor del suelo ($/m²) en dicha localización.

Aplicación de caso a partir de los datos disponibles en el Mapa de Valores de Suelo de América Latina

Mediante la utilización de los datos abiertos disponibles en la plataforma (accesibles en https://valorsueloamericalatina.org/el-mapa) se procedió a la estimación de los valores de suelo en la ciudad de Curitiba, Brasil, donde existen 364 datos georreferenciados de 2016.

Se aplicaron  dos métodos de naturaleza totalmente diferente. En primer lugar, se interpoló el valor del suelo mediante la técnica geoestadística conocida como Kriging Ordinario, que parte del principio de auto-correlación espacial.

En segundo lugar, se aplicó una técnica algorítmica conocida como “K-Vecinos más cercanos”, donde las únicas variables independientes utilizadas fueron la latitud y longitud (ubicación) de cada observación, y se pondera la influencia mutua entre observaciones próximas en una determinada distancia (euclidiana).

La calidad de las estimaciones se evaluó mediante un proceso de validación cruzada conocido como “leave one out”, que consiste en quitar aleatoriamente un dato de la muestra, construir los modelos de estimación con los datos restantes y posteriormente, estimar el dato extraído. Luego, se incluye el dato extraído nuevamente en la muestra y se procede a quitar un dato diferente, para estimar nuevamente los modelos y predecir el valor de este nuevo dato. El proceso se repite hasta que todos los datos de la muestra han salido del modelado una vez. El objetivo de esta validación es aproximar la capacidad de predicción del modelo con datos no contemplados en la muestra, con el fin de conocer qué puede suceder en lugares que no han sido muestreados, por no existir ofertas de mercado al momento del relevamiento en dichas localizaciones. Para cada dato se registra la diferencia entre el valor real de mercado y el valor predicho por los modelos, y se toma la mediana de esta distribución como un indicador de la capacidad predictiva del modelo.

De esta manera se observa que el error mediano del modelo Kriging Ordinario es de +/- 22%, en tanto que el error mediando del modelo K-vecinos más cercanos es +/- 25%.

Como puede apreciarse, sólo con muestras georreferenciadas de mercado y su valor de suelo ($/m²) pueden diseñar modelos predictivos con una calidad aceptable.

Te invitamos a ver los resultados de la elaboración en el siguiente link
Los datos utilizados fueron aportados por Leonardo Afonso Brusamolín, durante la Edición 2016.  [Conocer más…]

El Equipo del Mapa de Valores del Suelo Latam
valoresinmobiliariosal@gmail.com

Extracto del informe realizado para el Mapa de Valores del Suelo Latam, por el referente de ciudad de La Paz – Bolivia, Freddy Gómez y el equipo de G&G Real Estate Appraisers

La Paz, situada a 3.600 m de altura sobre el nivel del mar y El Alto a 4.000, conforman una misma área metropolitana con particularidades administrativas y morfológicas distintas.

Se encuentran localizadas en un valle, entre montañas y altiplanicie, donde la apropiación del espacio urbano por distintos sectores socio – económicos está marcado por la altura, el clima y otras variables contextuales.

Analizando una muestra de valores del suelo registradas en las ediciones 2016 y 2017, se observa una valoración mayor del suelo para la ciudad de La Paz en relación a El Alto.

Entre las ediciones 2016 y 2017, el valor del suelo se incrementó en toda el área metropolitana del gran La Paz, lo que podría indicar aparentemente, una tendencia de crecimiento, sin embargo, para una muestra registrada en el primer semestre 2018, los valores indican una tendencia decreciente.

Link a nota completa

Desde hoy se encuentra abierta la Edición 2018 del Mapa de Valores del Suelo de América Latina, donde voluntarios e instituciones de toda la región aportan datos de sus mercados de suelo urbano.

La iniciativa busca sistematizar valores de suelo de nuestras ciudades en forma colaborativa (crowdsourcing), de acceso libre y útiles para todos. Más de 7.800 datos georreferenciados de 16 países generados en las ediciones 2016 y 2017 nos ayudan a conocer mejor nuestros mercados de suelo. Visita el mapa y descarga los datos desde el siguiente link.

A lo largo de la región, encontramos mucha información de los mercados inmobiliarios, pero la diversidad y dispersión de fuentes dificultan su fácil disponibilidad y el desarrollo de estudios y análisis comparados. Disponer de una base de datos sobre los mercados de suelo y su evolución, es significativo para investigaciones y el diseño de políticas urbanas.

La participación es libre y voluntaria, y está dirigida a personas vinculadas al ámbito académico, profesionales, agentes inmobiliarios y funcionarios públicos, como también a instituciones públicas y privadas vinculadas a la gestión de políticas de suelo o el sector inmobiliario. Ingresa al menú “Cómo participar” y sé parte del Mapa de Valores del Suelo de América Latina, un “mapa socialmente construido”.

Queremos comunicar a la comunidad del proyecto la disponibilidad de los datos registrados durante la Edición 2017 del mapa de Valores del suelo Latam! Para descargar la información de la Edición 2017, al igual que los datos del 2016, haz click aquí.

La Edición cerró con 4.647 datos colectados entre los meses de setiembre a diciembre de 2017, recibiéndose aportes masivos de organismos de Costa Rica, Brasil, Argentina  y Ecuador.

Podemos destacar la participación activa de voluntarios de 13 países de Latinoamérica: Argentina, Bolivia, Brasil, Colombia, Costa Rica, Ecuador, Guatemala, Honduras, México, Nicaragua, Paraguay, Perú y República Dominicana. Las cuatro ciudades con mayor cantidad de datos aportados son Criciúma – Brasil con 428 datos, Liberia – Costa Rica con 309 datos, Río Cuarto – Argentina con 185 datos, La Paz / El Alto -Bolivia con 169 datos. Otras ciudades con información significativa son Culiacán – México, Quito – Ecuador, Chiquimula – Guatemala, Hohenau – Paraguay.

Te invitamos a participar de la Edición 2018, súmate al proyecto y aporta datos de tu ciudad, siendo parte de la red de colaboradores!

Artur Caldas Brandão  es Engenheiro Agrimensor EEEMBA/1987 , Mestre em Ciências Geodésicas (UFPR-1996) e Doutor em Engenharia de Produção / Cadastro Territorial (UFSC-2003). Artur junto a su grupo de estudiantes compuestos por Pablo Cruz, Thiago Bispo, Bruno Queiroz, Pablo Almeida, Matheus Jiannini, Ina Graia, Nackson Fonseca, Luis Bispo y Gabriela Rocha registraron 51 datos de Salvador de Bahía, Brasil!

” …Sou docente do curso de Engenharia de Agrimensura e Cartográfica da Universidade Federal da Bahia, e responsável pela disciplina Cadastro Territorial.
Estou adotando nesta disciplina, a partir desse ano, essa atividade de contribuir com esse projeto. Então, estou solicitando aos estudantes que façam o registro no site. Nesse semestre a turma tem cerca de 20 estudantes matriculados.
Creio que vamos ter condições de colocar uma quantidade razoável de dados. Mas devemos ter algumas dificuldades pois Salvador é uma cidade já muito densamente ocupada, com poucos terrenos vazios…”

Hacia la finalización del período 2017 del Mapa de Valores del Suelo Latam, queremos compartir algunas consideraciones preliminares.

Destacan cinco ciudades con mayor cantidad de datos aportados, siendo las siguientes: La Paz / El Alto – Bolivia con 148 datos,  Quito – Ecuador con 124 datos, Escazú – Costa Rica con 107 datos, Florianópolis – Brasil y Culiacán – México con 101 datos.

Participaron activamente voluntarios de 11 países de Latinoamérica, siendo los siguientes: Argentina, Bolivia, Brasil, Costa Rica, Ecuador, Guatemala, México, Nicaragua, Paraguay, Perú y República Dominicana.

La presente edición está cerrando con 1.613 datos colectados entre los meses de setiembre a diciembre de 2017. Además se recibieron aportes de lotes de información: 187 datos de Ecuador, 429 datos de Brasil y 1.767 datos de Costa Rica.

Toda la información será compilada y procesada para ser dispuesta durante Febrero, para su libre descarga.

Agradecemos la participación de los voluntarios que integraron el proyecto y los invitamos a seguir atentos para la Edición 2018!

Queremos compartir con ustedes algunos parámetros relacionados al mapa de valores.

La visualización de la página, de setiembre a la fecha, ha sido de 18.992 visitas, con un promedio de 180 visitas por día, incluyendo fines de semana (si fueran días laborables el promedio daría 237).

Comparando las dos ediciones del mapa, la página recibió 22.400 visitas de 8.890 visitantes en 2016, mientras que en 2017 se totalizan 7.400 visitas, de 3.300 visitantes. Si bien la cantidad de visitas en 2017 es menor al año anterior, podríamos inferir mayor fidelidad y especificidad de las visitas.

A nivel de datos, la edición 2016 cerró con 3.241 datos válidos, mientras que la edición 2017 tiene a la fecha 1.519. Teniendo en cuenta que la Edición 2017 arrancó en forma tardía (setiembre), igualmente se recolectaron casi el 50 % de los datos en relación a la Edición 2016.

Suma los datos de tu ciudad al proyecto! Hay tiempo hasta la primera semana de Enero. Para mayor información puedes visitar la sección Cómo participar?