Contribución: Ana Cristina Theisges, Hatan Pinheiro Silva y Tiago Umberto Pazolini
La Nota es un resumen del artículo presentado en el 14º Congreso de Catastro Multifinalitario y Gestión Territorial (COBRAC 2020), donde se presentan los resultados obtenidos de un análisis exploratorio del mercado de suelo en Florianópolis, Santa Catarina – Brasil, con base en los datos disponibles en la plataforma Valores del Suelo en América Latina.
El trabajo fue elaborado por los estudiantes del Máster del Postgrado en Ingeniería del Transporte y Gestión Territorial (PPGTG) de la Universidad Federal de Santa Catarina (UFSC), Ana Cristina Theisges y Hatan Pinheiro Silva, por el Máster en Ingeniería del Transporte y Gestión Territorial, Tiago Umberto Pazolini, bajo la dirección del profesor Dr. Everton da Silva. Los autores también son miembros del Grupo de Observación y Transformación del Territorio (GOTT).
El análisis consideró 699 puntos georreferenciados disponibles en la plataforma para los años 2016, 2017, 2018 y 2019, los cuales estaban contenidos dentro de los límites del municipio, como se muestra en la Figura 1:
Figura 1 – Distribución espacial de puntos por año y distrito administrativo. En base a datos de Valores del Suelo en América Latina (https://valorsueloamericalatina.org/).
Los datos fueron recopilados para obtener la estratificación por distrito administrativo del municipio y comparar el valor promedio de la tierra en US$/m². También se calcularon medidas de tendencia central y se verificó la variación del dólar en el período analizado, factor a considerar, ya que es posible tener una variación considerable de la moneda local en períodos cortos.
Según la Tabla 1, el promedio general del valor de la tierra en el municipio de Florianópolis considerando muestras de los 4 años, fue de US$ 343/m², siendo el distrito con el valor promedio mínimo Barra da Lagoa (US$ 118/m²) y el máximo Canasvieiras (US$ 718/m²). El distrito de Canasvieiras tuvo los valores promedio más altos en los 3 años en los que se recolectaron puntos para el área: 2016 (US$ 2.520/m²), 2017 (US$ 858/m²) y 2019 (US$ 386/m²).
En el caso de Florianópolis, 2019 es el único año que tiene puntos de muestra en todos los distritos. Considerando sólo muestras de este año, el ranking de los 5 distritos con mayor valor promedio es Canasvieiras (US$ 386/m²), seguido de Sede Continental (US$ 324/m²), Sede Insular (US$ 265/m²), Campeche (US$ 260/m²) y Santo Antônio De Lisboa (US$ 249/m²).
Tabla 1 – Medidas de tendencia central general (compiladas 2016 a 2019) y promedio de 2019. En base a datos de Valores del Suelo en América Latina (https://valorsueloamericalatina.org/).
Un factor importante relacionado con los datos proporcionados por la plataforma es la variación del dólar en el período de recolección de datos. En el caso de Brasil, la inestabilidad política y económica de los últimos años indica que el valor del dólar se refleja directamente en los datos, ya que el relevamiento se realiza en moneda local y se convierte a dólares cuando se incorpora en la plataforma
El trabajo sirvió como análisis preliminar, proporcionando una visión general del mercado inmobiliario, confirmando las percepciones empíricas relacionadas con el turismo local y demostrando el potencial de los observatorios del mercado inmobiliario. Los datos de la plataforma Valores del Suelo en Latinoamérica fueron fundamentales para la realización de la investigación y pueden contribuir a trabajos futuros, así como a una nueva comparativa en Florianópolis.
El artículo completo fue publicado en COBRAC 2020 y está disponible en el sitio del congreso: cobrac.ufsc.br.
Se encuentra abierta la Edición 2020 del Mapa Valores del Suelo en América Latina, donde voluntarios e instituciones de toda la región aportan información de sus mercados de suelo urbano.
Esta iniciativa académica y abierta sistematiza valores de suelo de las ciudades de la región en forma libre y colaborativa (crowdsourcing), que luego son puestos a disposición de todos. Más de 45.000 datos georreferenciados de 900 ciudades, generados en las ediciones 2016, 2017, 2018 y 2019, nos ayudan a conocer más y mejor los mercados de suelo urbano en América Latina y el Caribe. Visita el mapa!
El acceso a una base de datos abierta sobre los valores del suelo urbano es significativo para la realización de estudios, investigaciones y el diseño de políticas públicas. Si quieres conocer más sobre el valor del suelo en la región visita la siguiente nota. Si quieres descargar los datos accede aquí!
La invitación está dirigida a estudiantes, académicos, profesionales y funcionarios públicos, como también a instituciones públicas y privadas vinculadas a la gestión de políticas de suelo. La información necesaria para participar y contribuir las encontrarás en la sección Cómo participaro puedes escribirnos a valoresinmobiliariosAL@gmail.com.
En la reciente nota ¿Cuánto vale el suelo urbano en América Latina?, informábamos valores medianos, para los últimos 4 años, de las principales ciudades latinoamericanas. Pero, que puede conocerse sobre la dinámica de los precios si se analizan los datos en detalle.
Freddy Miguel Gomez y su equipo, uno de los principales colaboradores locales de la iniciativa Mapa de Valores del Suelo en América Latina, comparten la experiencia y principales características del relevamiento de mercado que llevan adelante desde 2016, en La Paz y El Alto, junto con algunas conclusiones que surgen de una masa de datos que ya adquiere proporciones interesantes (más de 700 valores de suelo).
El informe señala algunas consideraciones interesantes sobre la dinámica del mercado inmobiliario en La Paz y parte de su área metropolitana. Por ejemplo, indica un comportamiento ascendente de los valores registrados en La Paz durante 2016 y 2017, para luego marcar una tendencia descendente hasta 2019. Este comportamiento contrastaría con lo observado en El Alto, donde la evolución de los valores del suelo se muestra más estable durante el período de tiempo observado.
Te invitamos a leer el informe “Tendencias del valor del suelo urbano en la ciudades de La Paz y El Alto”, elaborado por los Arqs. Freddy Miguel Gomez, Paola Gabriela Gomez y Geraldine Gomez, y revisar los datos acumulados durante los últimos 4 años, que permiten abordar con mayor información, preguntas claves como la dinámica del valor del suelo en nuestras ciudades
Mapa de cobertura 2019 – La Paz – El Alto – Viacha
En esta nota, compartimos los resultados de un análisis exploratorio a partir de los más de 45.000 datos de valor del suelo urbano aportados por voluntarios e instituciones de toda la región desde 2016. ¿Es caro el suelo en tu ciudad?
Las 10 Ciudades más caras del mapa de valores
Con el fin de analizar comparativamente las 902 ciudades que participan en el Mapa de Valor del Suelo en América Latina, se tomó como criterio la mediana del valor por metro cuadrado en dólares, del suelo urbano.
Del análisis de estadística descriptiva realizado (que se detalla al final del informe), surge que la ciudad más cara es Buenos Aires (Argentina), con una mediana del valor del suelo por metro cuadrado igual a 1.320 USD (promedio igual a 1.460 USD), seguida de Guadalajara (México) con una mediana de 641 USD (promedio 683 USD) y Bogotá (Colombia), con un valor del suelo mediano de 620 USD (promedio 640 USD).
Como puede apreciarse en el gráfico siguiente, los diez primeros lugares se completan con Aguas Calientes (México) con 437 USD, Escazú (Costa Rica, Gran San José) con 375 USD, Medellín (Colombia) con 338 USD, La Paz (Bolivia) con 329 USD, Antiguo Cuscatlan (El Salvador, Área Metropolitana de San Salvador) con 311 USD, Curitiba (Brasil) con 286 USD y Santa Tecla (El Salvador, Área Metropolitana de San Salvador) con 285 USD por metro cuadrado.
Es importante destacar que algunas de las principales urbes de América Latina, que podrían exhibir valores igualmente altos como las primeras ciudades mencionadas, no participan aún de la iniciativa (abierta y voluntaria) y en consecuencia, no formaron parte del análisis.
Más allá del camino recorrido desde el inicio de la plataforma, cuyos resultados se reflejan en más de 900 ciudades con valores de suelo urbano, el proyecto no cuenta aún con una masa crítica de observaciones en algunas ciudades grandes, como Rio de Janeiro, Sao Paulo, Montevideo, Ciudad de México, Santiago de Chile o Lima… Hacia allá vamos! Sin embargo, entre la comunidad que forma parte del Mapa de Valores de Suelo en América Latina estamos creando información en donde antes sólo había preguntas o información sin sistematizar, y realizar estas primeras comparaciones entre las ciudades relevadas nos invita a seguir redoblando el esfuerzo por sumar cada vez más voluntarios e instituciones que aporten información y ayuden a crear más y mejor conocimiento de nuestros mercados de suelo en la región.
Las 30 principales
Extendiendo el análisis a las 30 ciudades con valores del suelo (mediano) más altos, puede apreciarse en la Tabla la conformación de algunos clusters. Entre los 100 y los 200 dólares por metro, se encuentran ciudades como La Plata o Córdoba (en Argentina) junto con Fortaleza (Brasil), Culiacán (México), El Alto y Cochabamba (Bolivia). Entre los 220 y los 240 dólares aparecen ciudades como Florianópolis y Belo Horizonte (Brasil), Quito (Ecuador), Puebla (México), San Salvador (El Salvador) y San José (Costa Rica). Le sigue un grupo que muestra valores del suelo entre los 330 y los 430 dólares, integrado por ciudades como Curitiba (Brasil), La Paz (Bolivia), Medellín (Colombia) y Aguascalientes (México). Un escalón más arriba, entre los 620 y los 640 dólares, se encuentran Guadalajara (México) y Bogotá (Colombia), casi cuadriplicando el valor por metro cuadrado del primer grupo. Por último, se ubica Buenos Aires (Argentina), cuyo valor es muy elevado respecto del resto de ciudades de la muestra.
La tabla Excel de las estadísticas de este grupo, junto con un mapa interactivo en HTML pueden descargarse desde el siguiente link
Un dato interesante
Resulta interesante observar el coeficiente de variación de los datos, indicador del grado de homogeneidad y complejidad del mercado de suelo en las ciudades analizadas. Éste se calcula como el cociente entre el desvío estándar y la media, y al ser insensible a cambios de escala, permite comparar la dispersión del valor del suelo entre diferentes ciudades.
Además, si una ciudad cuenta una cobertura espacialmente homogénea en los datos relevados, el coeficiente de variación es indicativo de qué tan caótico, aparentemente, es su mercado de suelo. Si el espacio urbano cuenta con fuertes quiebres de valor entre diferentes sectores, el coeficiente de variación será elevado; si, en cambio, la ciudad muestra una distribución relativamente más homogénea en valor del suelo, el coeficiente de variación será más bajo.
Si tomamos algunas ciudades grandes, complejas en su conformación y con una buena cobertura espacial de datos, y comparamos sus coeficientes de variación, tendremos una medida del nivel de complejidad global de sus mercados inmobiliarios. Esta complejidad depende no sólo de cuestiones propias de cada ciudad, sino también de políticas macroeconómicas que afectan sectorialmente al mercado inmobiliario, como variaciones en el tipo de cambio real o la existencia de políticas de acceso al crédito hipotecario en cada país.
A continuación, los resultados del análisis en las ciudades con mayor cantidad de datos (más de 1.000) y buena cobertura espacial:
– Medellín (Colombia) cuenta con 3.132 observaciones y muestra un coeficiente de variación igual a 0,45. – Buenos Aires (Argentina) muestra un coeficiente de variación igual a 0,47 calculado en base a 1981 observaciones. – Belo Horizonte (Brasil) tiene 1.264 datos y registra un coeficiente de variación igual a 0,49. – Bogotá (Colombia) tiene un coeficiente de variación de 0,38 calculado sobre una muestra de 1.194 observaciones. – Córdoba (Argentina), en tanto, cuenta con 2.701 observaciones con un coeficiente de variación igual a 0,79 (casi el doble que las anteriores).
Criterios de depuración de los datos
Si bien la información cargada en el Mapa de Valores ya es procesada previamente por los voluntarios e instituciones, y antes de abrir los conjuntos de datos se realiza una depuración adicional con criterios de auto-correlación espacial para identificar y eliminar observaciones atípicas en su entorno, para este ejercicio se aplicaron criterios de depuración adicionales. Esto se debe a que no todas las ciudades que participan del mapa regional tienen el mismo nivel de cobertura. En general, las ciudades latinoamericanas muestran una elevada dispersión en los valores del suelo, con algunos pocos espacios en donde el precio de la tierra crece de manera exponencial. Entonces, si bien algunas ciudades muestran niveles de cobertura elevados, otras sólo cuentan con datos en algunas zonas particulares.
Comparemos dos ciudades hipotéticas con el mismo valor de la tierra por metro cuadrado, en donde la primera tiene una elevada cantidad de datos en la zona consolidada y más cara, mientras que la segunda sólo cuenta con observaciones en el espacio suburbano típicamente de menor valor. En este caso, la primer ciudad mostrará un valor por metro cuadrado promedio mucho más elevado, derivado únicamente de la mayor cobertura espacial de los datos. Para evitar este tipo de errores, se trabajó en la depuración de valores atípicos en la distribución del valor por metro cuadrado del suelo, con los siguientes criterios:
– Para las ciudades con un coeficiente de variación menor a 0,9 se eliminaron aquellas observaciones que estaban por encima (o por debajo) del valor promedio más (menos) dos desvíos estándar. –Para las ciudades con un coeficiente de variación mayor a 0,9 se eliminaron aquellas observaciones que estaban por encima (o por debajo) del valor promedio más (menos) un desvío estándar.
Además, no se consideraron aquellas observaciones correspondientes a predios con más de 2.000 metros cuadrados (a fin de trabajar con lotes de tamaño típicamente urbano y fraccionado). Adicionalmente, sobre las observaciones catalogadas como “ofertas” se aplicó un descuento del 10% (margen de negociación) para hacerlas comparables con predios en donde se informan valores de venta o avalúo particular (tasación). Por último, en el análisis se consideraron sólo aquellas ciudades con al menos 100 observaciones.
De esta manera, sobre una base de datos inicial de 45.639 observaciones relevadas durante los años 2016 (3.192 datos), 2017 (8.509 datos), 2018 (18.379 datos) y 2019 (15.559 datos), se terminó trabajando con un conjunto de 41.330 observaciones.
Querés acceder a los datos completos y ejecutar otros análisis particulares o siguiendo diferentes criterios? Descargá todas las bases de datos desde el siguiente link.
Desde su inicio la plataforma ha sistematizado más de 45.000 datos de valor de suelo urbano en las principales ciudades de la región, información que puede descargarse libremente para estudios, investigaciones, etc, desde el siguiente link https://valorsueloamericalatina.org/datos/.
Los datos provienen de aportes voluntarios de instituciones y colaboradores individuales, los que permiten materializar el enfoque colaborativo, distribuido y abierto (crowdsourcing) con que concebimos esta plataforma, cuyo propósito es construir un mapa de valores de referencia del suelo urbano en América Latina y el Caribe.
Si bien la red de voluntarios y referentes locales es igualmente importante, en esta nota queremos destacar la red de instituciones que participan y que en 2019 aportaron casi el 80% de la base, que totalizó 15.559 datos:
– Catastro de Bogotá e IDE de Bogotá (IDECA), Colombia.
– Catastro de Medellín y Observatorio Inmobiliario Catastral, Colombia
– Prefectura de Fortaleza, Brasil
– Prefectura de Belo Horizonte, Brasil
– Prefectura Aracajú, Brasil
– Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP), Subdirección de Imp. Inmobiliario, ciudad de Buenos Aires, Argentina
– Catastro e IDE del Gobierno de la Provincia de Córdoba, Argentina
– Órgano de Normalización Técnica, Ministerio de Hacienda Nacional, Costa Rica
– Consejo de Acaldes del Área Metropolitana de San Salvador, El Salvador
– Universidad Técnica Particular de Loja, Ecuador
– Universidad Mayor de San Simón, Cochabamba, Bolivia
– Universidad Federal de Santa Catarina, GOTT, Brasil
Queremos anunciar que se encuentran disponibles para su libre descarga los datos correspondientes a la Edición 2019 del Mapa de Valores de Suelo en América Latina. En el siguiente link puede accederse al conjunto de datos en formato Excel, Shapefile, KML y GeoJSON, como así también a la respectiva metadata. El mapa culminó con más de 15.000 datos provenientes de aportes voluntarios y distintas instituciones de toda América Latina.
En esta edición participaron 11 países y más de 80 ciudades. Destacan aportes como Medellín, en Colombia, con 3.814 datos, Bogotá, con 1.234 datos, La Plata, Argentina con 913 datos, Belo Horizonte, Brasil con 784 datos y Buenos Aires con 650 datos. Del mismo modo, otras ciudades y regiones como Córdoba, Argentina; Florianópolis, Fortaleza y Curitiba en Brasil; las áreas metropolitanas de San Salvador en El Salvador y San José en Costa Rica; La Paz y Cochabamba en Bolivia; Loja y Manta en Ecuador, Aguascalientes, Culiacán y Guadalajara en México.
La publicación de cada edición implica trabajos de integración de datos, controles de calidad temática y espacial, lo que posibilita eliminar errores de carga o consistencia, y outliers espaciales (como el proceso que describimos en la siguiente nota) y el cálculo de datos derivados, como la distancia al centro en cada ciudad.
El Mapa de Valores de Suelo en América Latina en una iniciativa abierta iniciada en 2016, que promueve datos abiertos y conocimiento abierto sobre los mercados de suelo urbano en América latina y el Caribe. Se sostiene gracias al trabajo voluntario de mucha gente… conocé los Voluntarios e Institucionesy los Referentes Locales y Equipo Técnico.
Invitamos a profesionales, funcionarios y académicos de la región a descargary analizar los datos… y compartir sus lecturas y aprendizajes!
Infográfico: Mapa de Valores del Suelo en América Latina – Edición 2019
El próximo 15 de enero cierra la posibilidad de realizar aportes voluntarios individuales, extendiendo el cierre de la edición 2019 hasta fines de enero para aportes de tipo institucional. A quienes no tuvieron oportunidad de anotar datos de su ciudad o quieran ampliar la información, los invitamos a sumarse a la iniciativa y ser parte de la red de colaboradores!
En el caso de ser un colaborador del mapa y necesitas un nuevo usuario en la plataforma GIS Cloud o quieres realizar sugerencias, envíanos un correo a valoresinmobiliariosAL@gmail.com. Si eres nuevo en el proyecto, puedes obtener información en el siguiente enlace:Cómo participar?
No olvides suscribirte al blog para recibir novedades, descarga de datos nuevos y notas de interés técnico sobre como trabajar la info de la plataforma.
Carlos Basilio es arquitecto, su campo de expertise se desarrolla en catastro, avalúos, impuestos, planificación urbana, econometría y sistemas de información geográfica. Desde 1996 trabaja para el Catastro de la Provincia de Buenos Aires. Realizó un aporte en el Mapa de Valores de Suelo de América Latina, de 938 datosde la ciudad de La Plata y alrededores (Argentina).
“…Ha sido un gran gusto colaborar con este proyecto, me parece una iniciativa muy interesante porque disponibiliza información de mercado útil para realizar distintos estudios comparados. Para el levantamiento de los datos utilicé publicaciones en la web, que contuvieran los datos mínimos requeridos. Luego trabajé sobre la correcta georreferenciación de los mismos, precisando su ubicación. Esta tarea me demandó algo de tiempo pero fue perfectamente realizable. Finalmente completé el formulario, utilizando información propia de áreas con dotación de servicios e infraestructura, ya que no todas las publicaciones lo explicitan. Este año ha ocurrido algo interesante, debido a la baja demanda y la concreción de pocas transacciones: las ofertas publicadas fueron abundantes, resultando fácil capturar información de mercado…”
“…Para la próxima edición trataré de mantener la información actualizada porque compilando varios años de levantamiento, resulta de suma utilidad poder realizar análisis multitemporales. También tengo como propósito aprovechar esta información para mostrar nuevos estudios a mis alumnos del Lincoln Institute.”
Vos también podes sumarte al mapa socialmente construido, adelante!
Cuando relevamos datos del mercado inmobiliario en nuestro Observatorio, dependiendo de las metodologías de captura aplicadas, puede ser crítico llevar adelante un proceso de revisión de los mismos, a fin de lograr un conjunto de datos con la mayor calidad posible. Por ejemplo, si nuestro Observatorio tiene entre sus fuentes principales elscraping de páginas o la participación de voluntarios (crowdsourcing) es muy importante aplicar este tipo de post procesos.
Nuestro equipo aplicó técnicas geoestadísticas con el fin de mejorar la calidad de los conjuntos de datos disponibles para descarga. Te contamos cómo lo hicimos!
Alcance del análisis y técnicas aplicadas
El valor del suelo es un fenómeno social, que no obedece a reglas predefinidas. Se trata de un escenario sistémicamente caótico, que muchas veces refleja en el valor cuestiones subjetivas por parte de los propietarios que ponen en venta sus inmuebles. Si bien estas distorsiones suelen no convalidarse en una operación concreta, su existencia altera la “oferta inmobiliaria” observada en el proceso de relevamiento de información. Esto hace necesario, entonces, tomar ciertos recaudos a la hora de validar la carga de datos o de definir qué datos finalmente se usarán en la modelización o construcción de los mapas de valores de suelo.
El proceso de análisis aplicado a los datos 2016, 2017 y 2018 del Mapa de Valores de Suelo en América Latina, consistió en la identificación de observaciones atípicas en su entorno (Fig. 1) mediante el cálculo del índice de Moran local, que define la auto-correlación espacial entre las observaciones. El índice de Moran local parte del supuesto denominado “ley de Tobler”, o principio de auto-correlación espacial, donde los objetos más próximos en el espacio tienden a exhibir un grado de similitud mayor que los objetos más distantes.
Fig. 1: Identificación de observaciones atípicas en su entorno, Liberia, Costa Rica
Para su cálculo se debe, en primer lugar, definir un vecindario; es decir, un ambiente en donde las observaciones deben presentar características comunes que determinen un comportamiento similar en la variable de estudio (en este caso, el valor del suelo). El vecindario fue fijado como el espacio comprendido en un radio de 500 m de cada observación. Esta distancia se definió en base al rango de un semivariograma que captura la estructura de la dependencia espacial de los valores del suelo, a partir de las bases de datos utilizadas.
Con estos insumos se procedió, entonces, al cálculo del índice de Moran local, que asume valores comprendidos entre -1 y 1, siendo los más próximos a -1 aquellos que muestran valores de suelo más diferentes a su entorno y los más próximo a 1, un valor de suelo similar al de su entorno. Las observaciones que muestran un índice cercano a cero no presentan dependencia espacial con los datos de su entorno.
Es importante notar que esta revisión hace referencia a la calidad del dato tal cual fue relevado del mercado, y no a la calidad del trabajo de las instituciones o voluntarios que participan de la iniciativa.
Resultados obtenidos
Con los primeros resultados se procedió a quitar de la base aquellas observaciones que muestran un índice de Moran local negativo y estadísticamente significativo al 5% (es decir, un nivel de confianza del 95% para rechazar la hipótesis nula de independencia espacial).
Esta definición metodológica implicó el retiro de 454 observaciones (1,5%) de la base de datos de los 3 años señalados, por ser consideradas atípicas en su entorno. Así, las bases de datos depuradas quedaron conformadas por: 3.192 muestras correspondientes a la edición 2016 (se eliminan 49 datos), 8.509 de la edición 2017 (se eliminan 270 observaciones) y 18.379 datos en la edición 2018 (se eliminan 135 casos). Para las ediciones 2016, 2017 y 2018 el mapa quedó formado por un total de 30.080 datos distribuidos en casi todos los países y principales ciudades de la región.
Para acceder a las nuevas base de datos, ir la sección “Datos”.
Fig.2: Identificación de observaciones atípicas en la muestra, resaltados en rojo.
¿Sabías que en los últimos 3 meses, voluntarios e instituciones de toda América Latina y el Caribe aportaron más de 5.000 datos georreferenciados de valores de suelo urbano de 2019? Vista el mapa en el siguiente link.
Medellín, Buenos Aires, Curitiba, Aguascalientes, La Paz/El Alto, Córdoba, Fortaleza, Costa Rica. Actualmente, más de 30.000 datos de valor de suelo urbano de 16 países recogidos desde 2016, están disponibles para su descarga!
Valores del Suelo en América Latinaen una plataforma abierta y colaborativa, de carácter académico, que sistematiza datos de voluntarios, inmobiliarias, investigadores, catastros y alcaldías.
Nuestra misión es desarrollar un Mapa de Valores del Suelo de América Latina y el Caribe a partir de datos aportados por voluntarios e instituciones, en el marco de una convocatoria permanente, masiva, libre y abierta.
