Valores del Suelo en América Latina

Durante el 2018 el proyecto ha recibido importantes aportes de datos realizados por instituciones públicas. En esta ocasión destacamos la información facilitada por la Prefeitura de Belo Horizonte – Brasil que sumó casi 700 datos a la Edición! El mapa actualizado está disponible en http://valorsueloamericalatina.giscloud.com/

Recordamos que el mapa sigue abierto a nuevos aportes hasta fines de diciembre. Para obtener mayor información de cómo participar, ya sea como voluntario o de manera institucional, consulta el siguiente link.

Adelante, súmate y se parte del mapa construido socialmente!

En esta edición el proyecto cuenta con la posibilidad de recibir aportes institucionales. ¿De qué se trata la novedad?
Todas aquellas instituciones, públicas o privadas, pueden enviar lotes de información que hayan recopilado durante el corriente año, siguiendo algunos lineamientos básicos descritos en el siguiente link.
En esta oportunidad queremos presentar la información territorial de valores del suelo de la Prefeitura de Fortaleza – Brasil, que suman 403 datos a la Edición 2018!
Seguimos recibiendo información, ya sea institucional o aportes de voluntarios, hasta fines de diciembre.

Súmate y se parte de la iniciativa!

Por Diego Erba

En su reciente libro “Sálvese quien pueda”, Andrés Oppeheimer comenta que futurólogos afirman que el 47% de los empleos están en peligro de desaparecer en los próximos 15 a 20 años, debido al surgimiento de nuevas tecnologías. El autor afirma que si un empleo puede ser descripto con facilidad, está predestinado a ser reemplazado por un algoritmo que comande a un robot. Más allá de los costos que implica un empleado para una empresa, es importante tener en cuenta que los robots con frecuencia trabajan de forma más eficiente pues “no se cansan, tienen paciencia y perseverancia”.

El espacio creado por la world wide web ha producido varios cambios en nuestras vidas y comportamientos. En la web fácilmente podemos rastrear información, copiar y pegar, mientas que otros pueden hacer lo propio con lo que producimos. Son justamente los web scrapers, los algoritmos que pueden hacer todo eso mucho más rápido que los humanos.

El web scraping o “rascado en la world wide web”, es una técnica que permite extraer datos y/o informaciones de sitios web por medio de un programa que simula una búsqueda manual humana. Lo que extrae de las páginas HTML puede ser usado en el mismo momento por el usuario o bien se guarda en bases de datos para uso posterior.

Algunos de los más conocidos web scrapers se enfocan en vuelos y hoteles como http://www.trivago.com, http://www.despegar.com, http://www.volala.com.ar, entre tantos otros.

En el área de estudios del mercado inmobiliario su uso se remonta a iniciativas privadas por parte de empresas que buscan en la web obtener información de distintas fuentes sobre inmuebles en venta. Con la información recopilada detectaban si alguna propiedad se encontraba con precio por debajo del promedio de mercado de su zona y evaluaban la compra para reforma o simplemente la venta en mejores condiciones, obteniendo con ello un lucro importante.

En el área pública, particularmente en la generación de bases de datos de mercado inmobiliario, su aplicación es incipiente pero creciente. Las administraciones públicas, como la de ciudad de Fortaleza en Brasil, almacena la información obtenida de páginas web en bases de datos que permiten calcular el precio del metro cuadrado en diferentes momentos y lugares (Figura 1).

Estos dos ejemplos confirman las sospechas de los futurólogos acerca de los empleos más susceptibles de desaparecer por el avance de las tecnologías: vendedores de viajes y agentes inmobiliarios. Estos actores, según el autor, tienen un 97% de perder sus empleos por sustitución de sus actividades por algoritmos. Justamente, el web scrapy será es el robot que los reemplazará…

Figura 1 – Destaque de las variables identificadas y almacenadas por web scrapy. Fuente: Augusto de Oliveira, 2018

Recientemente mi colega Augusto de Oliveira, Auditor del Tesoro Municipal de la Secretaria Municipal de Finanzas de la ciudad brasileña de Fortaleza, me mandó un artículo que pone en duda la legalidad de los procesos de web scraping.

De acuerdo con la Data Science Academy¹ , el web scraping no es ilegal en sí mismo, técnicamente no hay nada que impida que uno pueda raspar la web sin problemas, el problema surge cuando se raspa o rastrea el sitio de otra persona sin obtener el permiso previo por escrito o desconsidera los Términos de Servicio o Uso. En estos casos, uno se pone en una posición vulnerable.

En este sentido, las cortes de Estados Unidos en ciertas ocasiones han reconocido que ciertos usos de los scrapers no deberían estar permitidos, aunque en otras acabó por reconocer que son legales. Podría considerarse una computadora como una propiedad personal y de esta forma el scraper estaría entrando sin autorización en esta propiedad. En el caso más conocido, eBay vs Bidder’s Edge, la segunda empresa tuvo que parar de realizar rastreos automáticos al sitio de eBay.²

En América Latina y más particularmente en los estudios del mercado inmobiliario, el uso de web scraping es incipiente pero la creatividad de los usuarios impulsará, dentro de la legalidad, el uso de esta técnica para tornar los valores catastrales más equitativos y próximos a los practicados en el mercado.

¹ http://datascienceacademy.com.br/blog/web-scraping-e-web-crawling-sao-legais-ou-ilegais/, consultado el 19 de nov. De 2018.
² Adaptado de “Web scraping”, consultado en https://es.wikipedia.org/wiki/Web_scraping el 18 de nov. de 2018

Lorena Monge Jácome, es arquitecta, de Quito – Ecuador y colabora desde 2016 como voluntaria y referente local del Mapa de Valores de Suelo de América Latina. En 2017 coordinó el Proyecto “Actualización Masiva de Valores de Suelo y Construcción en el Distrito Metropolitano de Quito – Bienio 2018-2019” y nos comparte su experiencia.

“… El Código Orgánico/COOTAD determina que los Municipios, deben mantener actualizados los avalúos y la valoración permanentemente y que cada dos años, deben realizar los respectivos estudios de valores de m2 de suelo y construcción. En 2017, un equipo de 28 profesionales entre arquitectos, ingenieros geógrafos, agrónomos y civiles, realizamos el estudio masivo de valores de suelo y construcción para el avalúo de las propiedades urbanas y rurales de todo el Distrito. El proyecto contó con tres equipos de trabajo: de Suelo, de Valores de la Construcción y de Análisis de Bases de datos. Paralelamente se trabajó de forma coordinada con ingenieros informáticos y otros profesionales, para la puesta en marcha de la ordenanza de valoración y la emisión 2018.

Una de las actividades principales fue el “Estudio de Mercado Inmobiliario” y la determinación del valor base en cada zona homogénea, a través de los siguientes métodos:
• Directo, tomando valores de ventas realizadas
• Indirecto, tomando valores de oferta y demanda de terrenos y aplicando correcciones por factores de frente, fondo y tamaño
• Residual, utilizado en lotes edificados, determinando el valor de reposición para extraer el valor de suelo
• Comparación entre zonas homogéneas, en áreas de intervención valorativas / AIVAS
• Potencial de desarrollo, según el mejor y mayor uso determinado por la normativa
• Corrección de valor, por componentes valorativos de la tierra, como agua potable, vías, áreas verdes, etc.
En paralelo, se trabajó con el área de Estudios y Sistemas de Información Geográfica para la automatización de matrices de cálculo y registro de la información. Se relevaron un mínimo de tres muestras (según Ley) para cada zona homogénea, descartándose valores extremos que distorsionaban el conjunto de datos.

La información recopilada tuvo como soportes el formato papel y el digital, utilizándose la plataforma “My Maps” de Google para el registro de muestras. Sobre este aplicativo se llegaron a georreferenciar más de 3.000 puntos de valor, utilizándose -luego de su preparación y procesamiento- el 70 % de éstos para establecer el valor base de cada zona, a través de un proceso de homogenización. También se trabajó con datos de avalúos declarados, de otros organismos estatales y del Mapa de Valores del Suelo América Latina. Con los datos procesados se realizó el modelamiento de valores para 65 Parroquias, dentro de un territorio de 422 mil has, confrontando valores tanto urbanos como rurales. En muchos de los casos se utilizaron factores de negociación de hasta el 30% por las ganancias de inversionistas inmobiliarios.

Por otro lado, para los estudios del valor m2 de la construcción, en el caso de costos directos se generaron tablas con valores emitidos por la Cámara de la Industria de la Construcción / CAMICON, y para los costos indirectos, desde la experiencia profesional de referentes. En la valoración de estos componentes, participan: el tipo de estructura, la cantidad de pisos y la categoría de acabados, siendo este último definido por su peso, en función del precio de cada material…”

Queremos comentarles que la iniciativa del Mapa 2018 está en marcha y tiene nuevos avances.

A modo de síntesis podemos resaltar:

• El mapa de valores ha superado los 1.000 datos en la plataforma GIScloud!
• En la Edición 2018, están participando ciudades que se destacan por su cantidad de información, tales como La Paz – Bolivia con más de 150 datos, Escazú – Costa Rica con 120 datos, Quito – Ecuador con 78 datos, Buenos Aires ciudad – Argentina, con 44 datos.
• Otra novedad es la recepción de conjuntos de datos provenientes de instituciones estatales, como es el caso de Fortaleza – Brasil con el aporte de más de 400 datos que en breve serán subidos junto a la información aportada por voluntarios.

Finalmente, queremos invitarlos a formar parte de una “Red País”, ya sea difundiendo el proyecto, alentando a la participación o armando una red de colaboradores interesados en ser parte de esta comunidad.

Súmate al mapa socialmente construido!

El Equipo del Mapa

La Edición 2018 trae novedades y nuevos integrantes que se suman al Equipo, en esta oportunidad damos la bienvenida a Camila Garmendia, Ingeniera en Agrimensura, trabaja para el Revalúo de la Provincia de Córdoba en el Área de Cartografía y GIS, donde lleva a cabo tareas relacionadas con la generación de variables e indicadores que reflejen el valor del suelo, la generación de cartografía de inventario, etc.

“… La iniciativa del “crowdsourcing” es una herramienta que va adquiriendo, en los últimos años, cada vez mayor importancia. Trabajar mancomunadamente con personas de diferentes lugares para brindar información accesible y abierta lo convierte en un proyecto de interés para sumar conocimiento y experiencia de cada colaborador en pos de un mercado más transparente.

El proyecto enlaza dos temáticas que me interesan, la cartografía colaborativa y el uso de un mapa de valores de suelo. Siendo una profesional recién recibida mi participación sobre la gestión y control de datos es un desafío, ya que mi formación tiene un componente grande relacionado a la topografía y trabajos de mensura, mientras que el estudio de la dinámica urbana, no constituye una temática profundizada.

Las nuevas generaciones acceden fácilmente al uso de nuevas herramientas tecnológicas, ya que constituyen parte de la cultura digital en constante crecimiento. Sin embargo, la facilidad para utilizar la plataforma no implica que la misma sea utilizada correctamente, es necesario desarrollar conocimientos y establecer criterios para que el resultado sea sólido. Por ejemplo, en una etapa inicial, se deben realizar análisis de valores registrados a nivel general, a los fines de compararlos entre diferentes ciudades. Ya en una etapa posterior se pueden desarrollar análisis pormenorizados relacionados al comportamiento y estructura urbana de cada ciudad, la comparación de valor entre datos de años anteriores, etc.

A partir de la experiencia de ediciones anteriores del mapa, la trazabilidad en el tiempo del proyecto, favorece a la calidad de los datos, generando una tendencia a la continua mejora de los mismos…”

En esta Edición del Mapa, se suman nuevos integrantes al equipo que gestionará la información del proyecto. En esta ocasión damos la bienvenida a Juan Pablo Carranza, Economista y Magister en Administración Pública formado en la Universidad Nacional de Córdoba, especialista en Economía Urbana y Regional.

“… creo que el crowdsourcing es una herramienta sumamente potente para la generación de datos de calidad referidos al mercado inmobiliario. En la actualidad esta información podría ser capturada desde la fuente por algoritmos diseñados para tal fin, pero este camino que al principio puede resultar atractivo y relativamente simple, implica la dificultad de remover al actor central en el funcionamiento del mercado inmobiliario: el experto que estudia el mercado y está en contacto directo con la oferta y demanda. Creo que el aporte personal de los datos generados por los voluntarios no se agota en la información provista, sino que se vuelca allí una experiencia esencial en torno al mercado inmobiliario y esto implica la construcción de información de calidad. Este tipo de iniciativas potencia la conformación de redes de personas que, desde diferentes lugares, comparten un interés genuino por la generación de información, potencialmente crítica para el diseño de políticas públicas relacionadas al desarrollo urbano.

Desde mi experiencia en el manejo de métodos cuantitativos pondré a disposición mis conocimientos para el análisis y procesamiento de la información generada de manera colectiva. Esto implica la exploración de diferentes técnicas estadísticas, geoestadísticas o algorítmicas para interpolar el valor del suelo en zonas de las ciudades en donde no hay muestras, diseñar zonas o clusters de valor homogéneo, generar indicadores de autocorrelación espacial para garantizar la coherencia interna de los datos cargados en la plataforma. Creo que las posibilidades de análisis cuantitativo que se abren con una base de datos de esta magnitud son numerosas, siendo mi intención explorarlas para generar y compartir con la comunidad procesos estadísticos que estén a la altura de los aportes recibidos…”

En la estimación de los valores del suelo es frecuente utilizar un conjunto de variables independientes con potencial de explicar el mercado inmobiliario.

Este tipo de variables suelen ser distancias calculadas a localizaciones relevantes de la ciudad, como el centro o zonas comerciales que también emergen fuera de la zona central, conocidas como “nuevas centralidades”. Del mismo modo, distancias a lugares en donde se presume, se ejerce una influencia negativa sobre el valor de la tierra, como la proximidad a basurales o plantas de alcantarillado. También es frecuente la utilización de variables que intentan capturar la característica del entorno, en un determinado radio o distancia, como la densidad constructiva desarrollada o la oferta de suelo vacante.

Mediante la utilización de esta información es relativamente simple elaborar modelos con potencial explicativo del valor del suelo, conocidos como de precios hedónicos, cuyo principal atractivo es el de “descomponer” el valor del suelo en la influencia independiente de cada una de las variables utilizadas. Por otro lado, si lo que interesa es resolver la estimación del valor del suelo en zonas donde no existen observaciones, cobran relevancia las técnicas algorítmicas conocidas como “machine learning”, que muestran un potencial predictivo mucho más fuerte que los modelos lineales de precios hedónicos.

Lamentablemente, el desarrollo de los datos mencionada es costoso y requiere de un estudio previo de la ciudad que excede a la ya titánica tarea de recolectar muestras de mercado. Sin embargo, es mucho lo que se puede hacer con sólo dos datos: localización de la muestra y valor del suelo ($/m²) en dicha localización.

Aplicación de caso a partir de los datos disponibles en el Mapa de Valores de Suelo de América Latina

Mediante la utilización de los datos abiertos disponibles en la plataforma (accesibles en https://valorsueloamericalatina.org/el-mapa) se procedió a la estimación de los valores de suelo en la ciudad de Curitiba, Brasil, donde existen 364 datos georreferenciados de 2016.

Se aplicaron  dos métodos de naturaleza totalmente diferente. En primer lugar, se interpoló el valor del suelo mediante la técnica geoestadística conocida como Kriging Ordinario, que parte del principio de auto-correlación espacial.

En segundo lugar, se aplicó una técnica algorítmica conocida como “K-Vecinos más cercanos”, donde las únicas variables independientes utilizadas fueron la latitud y longitud (ubicación) de cada observación, y se pondera la influencia mutua entre observaciones próximas en una determinada distancia (euclidiana).

La calidad de las estimaciones se evaluó mediante un proceso de validación cruzada conocido como “leave one out”, que consiste en quitar aleatoriamente un dato de la muestra, construir los modelos de estimación con los datos restantes y posteriormente, estimar el dato extraído. Luego, se incluye el dato extraído nuevamente en la muestra y se procede a quitar un dato diferente, para estimar nuevamente los modelos y predecir el valor de este nuevo dato. El proceso se repite hasta que todos los datos de la muestra han salido del modelado una vez. El objetivo de esta validación es aproximar la capacidad de predicción del modelo con datos no contemplados en la muestra, con el fin de conocer qué puede suceder en lugares que no han sido muestreados, por no existir ofertas de mercado al momento del relevamiento en dichas localizaciones. Para cada dato se registra la diferencia entre el valor real de mercado y el valor predicho por los modelos, y se toma la mediana de esta distribución como un indicador de la capacidad predictiva del modelo.

De esta manera se observa que el error mediano del modelo Kriging Ordinario es de +/- 22%, en tanto que el error mediando del modelo K-vecinos más cercanos es +/- 25%.

Como puede apreciarse, sólo con muestras georreferenciadas de mercado y su valor de suelo ($/m²) pueden diseñar modelos predictivos con una calidad aceptable.

Te invitamos a ver los resultados de la elaboración en el siguiente link
Los datos utilizados fueron aportados por Leonardo Afonso Brusamolín, durante la Edición 2016.  [Conocer más…]

El Equipo del Mapa de Valores del Suelo Latam
valoresinmobiliariosal@gmail.com

Extracto del informe realizado para el Mapa de Valores del Suelo Latam, por el referente de ciudad de La Paz – Bolivia, Freddy Gómez y el equipo de G&G Real Estate Appraisers

La Paz, situada a 3.600 m de altura sobre el nivel del mar y El Alto a 4.000, conforman una misma área metropolitana con particularidades administrativas y morfológicas distintas.

Se encuentran localizadas en un valle, entre montañas y altiplanicie, donde la apropiación del espacio urbano por distintos sectores socio – económicos está marcado por la altura, el clima y otras variables contextuales.

Analizando una muestra de valores del suelo registradas en las ediciones 2016 y 2017, se observa una valoración mayor del suelo para la ciudad de La Paz en relación a El Alto.

Entre las ediciones 2016 y 2017, el valor del suelo se incrementó en toda el área metropolitana del gran La Paz, lo que podría indicar aparentemente, una tendencia de crecimiento, sin embargo, para una muestra registrada en el primer semestre 2018, los valores indican una tendencia decreciente.

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