Valores del Suelo en América Latina

Por Rafael Tovar Vanegas

La ciudad de Barranquilla, cuarta en cantidad de población de Colombia, cuenta con un mercado de suelos muy dinámico. Es una ciudad segregada con mayores valores al Norte y Noreste variando entre 132 usd/m2 a 770 usd/m2, en áreas donde la normativa permite mayor ocupación y altura. Barranquilla refleja desigualdades sociales  muy marcadas, donde se puede observar que el centro, sur-oriente,  sur y Nor-occidente son áreas ocupadas por personas de ingresos medios y bajos donde los valores del suelo urbanizado oscilan entre los 62 y 154 usd/m2.

El centro de la ciudad, deteriorado y en proceso de mejoras de calles y reubicación de vendedores ambulantes, continúa teniendo una gran dinámica de ventas y el valor del suelo urbanizado superaría los 308 usd/m2 (si hubiera tierra disponible). El Nor-oriente se caracteriza por sus zonas industriales frente al río Magdalena, en proceso de mejora y relocalización de fuentes contaminantes, renovación urbana con un fuerte componente especulativo, donde los precios del suelo se sitúan entre 231 y 924 usd/m2 urbanizado.

Fig.1 – Barranquilla: zonas de valor de referencia usd/m2. Fuente: Rafael Tovar Vanegas – 2018

La evolución del mercado se movió en crecimiento en los valores de suelo urbanizado durante muchos años, con altibajos en cada ciclo económico, marcado por procesos recesivos de los años 1999 y 2008. Los precios del suelo se contraen para luego recuperar valores anteriores a estos impactos económicos (ver papel Garza-Tovar de esa época) durante el periodo 2003-2008. Posteriormente entre 2010-2018 los valores del suelo evolucionan en una ciudad que se compacta y gana altura y que hoy ha recuperado su acceso al río – Malecón en la orilla occidental. La dinámica está marcada por la construcción de vivienda orientada a todos los niveles socio económicos, con acento en la vivienda de interés social y el desarrollo de una zona de expansión dirigida al crecimiento de parques logísticos y zonas francas.

Rafael Tovar lleva 38 años ligado a la actividad valuatoria, habiendo construido bases de datos formales desde el año ’85. Desde el año ’93 colabora con el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, encargado de formar el catastro Municipal y Nacional en Colombia, conformando precios de suelo, clave en cada actualización catastral de la ciudad.

La Edición 2018 sumó la participación de instituciones públicas que administran información territorial de sus ciudades. En esta ocasión destacamos a la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos / AGIP de Buenos Aires ciudad, que aportó al proyecto casi 400 datos! Agradecemos la gestión y compromiso del Arq. Juan Gilli, el Dr. Ricardo Bazzi y la Mg. (SIG) Alejandra Fernández.

El mapa actualizado está disponible en http://valorsueloamericalatina.giscloud.com/

El mapa recibe información territorial de instituciones públicas, privadas y de investigaciones relacionadas a los mercados de suelo. Para obtener más detalles visita el siguiente link: https://valorsueloamericalatina.org/instituciones/

Por Teresa Gutiérrez Padilla, Zayna Herrera Santoyo y Juan De Lira Muñoz

El crecimiento poblacional, el desarrollo económico industrial en la rama automotriz y la consolidación de la zona conurbada dentro de la ciudad de Aguascalientes, son factores determinantes en el aumento de la demanda de adquisición de inmuebles para los habitantes propios y ajenos de esta ciudad, sumado a ello, la necesidad por conocer e investigar todo lo que este fenómeno conlleva, va en aumento día a día.

Algunos expertos en vivienda y bienes raíces como la Mtra. en Valuaciones Cecilia Vega Ponce asegura que: “…Aguascalientes está inmerso en la región del Bajío Mexicano y se ha consolidado como aquella con el mayor crecimiento inmobiliario en todo el territorio nacional, acaparando el 15% del total de las inversiones del sector, ha comenzado a repuntar en su sector inmobiliario gracias a la calidad de vida que ofrece, misma que se encuentra por encima de la media nacional, pese a su pequeño tamaño.
Aguascalientes también ha logrado posicionarse como un importante centro logístico por las ventajas de comunicación territorial y ubicación geográfica, mano de obra calificada y cercanía de comunicación con los estados que lo rodean y ciudades circunvecinas importantes, como son: San Luis Potosí, Zacatecas, León Guanajuato y Guadalajara…”

“…Basándonos en información del portal inmobiliario de internet http://www.propiedades.com, de octubre de 2016 a febrero de 2018 Aguascalientes ha tenido un incremento promedio de 38% en el valor de los inmuebles que se comercializan en dicho portal. Se observan valores que van desde los $12,000,000 de pesos promedio por propiedades en lugares como el Campestre Club de Golf, hasta propiedades en venta por $220,000 pesos. El precio promedio de propiedades en Aguascalientes es de $1,450,000, el cuál en comparación con información del mismo portal con otras entidades parecidas y cercanas es de los más bajos, ya que entidades como León, San Luis Potosí y Querétaro muestran un precio promedio mayor a los $2,000,000 de pesos, incluso en promedio muestran un precio mayor las ciudades de Irapuato y Zacatecas con $1,900,000 y un $1,590,000 respectivamente…”

Bajo el mismo concepto de conocer los valores del suelo en nuestras ciudades, la organización Valores del Suelo en América Latina, a partir de datos aportados por voluntarios e instituciones, en el marco de una convocatoria permanente, masiva libre y abierta, construyó la plataforma del Mapa de valores de suelo. Con el fin de colaborar en la actualización de dicho mapa, se conformó un grupo de trabajo multidisciplinario, el cual se abocó, en un lapso de tres días, a recopilar información de inmuebles ofertados en la ciudad de Aguascalientes, ya sea que fueran publicados en internet o bien que durante los traslados de los colaboradores obtuvieran información de primera mano con el vendedor de la propiedad.

Para lograr este objetivo se dividió a la ciudad en siete sectores basados en la estructura vial de la ciudad y con ello elaborar el registro correspondiente en la plataforma, donde se tomaron en cuenta elementos básicos como: el valor de la propiedad (se convirtió el valor de pesos mexicanos a dólares), así como el nivel de servicios con el que cuenta el inmueble ofertado.

Como resultado se obtuvieron distintos parámetros del valor del suelo en Aguascalientes en las diferentes zonas asignadas, para los colaboradores que residen en esta ciudad fue fácil detectar que el valor del suelo al oriente de Aguascalientes era de los más baratos, y que la superficie de los inmuebles es mucho menor en comparación de aquellos que se localizan en las zonas denominadas como “de alta plusvalía” dentro de la ciudad, esta zona se localiza en el centro y norte de la ciudad, donde por mucho los valores y superficies de los inmuebles ahí ubicados supera el valor de otro inmueble que se localiza al oriente, ahora bien, el valor de los inmuebles ubicados al sur o poniente de Aguascalientes es bastante oscilatorio ya que en estos además de la plusvalía, jerarquía vial, accesibilidad y hasta la reputación de la zona, van de la mano con la tipificación de los fraccionamientos o condominios donde se localicen.

Por Emilio Alejandro Macedo

Es evidente como la expansión desordenada en la Ciudad de Culiacán genera importantes costos, produce fragmentación y dispersión – cualidad no deseable – sin embargo es una realidad. De continuar las tendencias de crecimiento actuales, los costos para administrar la ciudad se elevarán drásticamente, generando deficiencias en zonas aún no consolidadas y marcadas carencias para zonas en las que se vaya desarrollando vivienda nueva.

El modelo de crecimiento de “Ciudad Dispersa” provoca que los servicios públicos, las infraestructuras, el sistema de transporte, la dotación de equipamiento y todos los elementos que conforman la estructura urbana de la ciudad de Culiacán, tengan deficiencias en sus niveles de cobertura ya que estos elementos no crecen a la par con las zonas habitacionales, generando una problemática que afecta el funcionamiento adecuado de la ciudad y repercute en la calidad de vida de su población.

El Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Culiacán (PMDU), plantea una estrategia clave, el “Crecimiento Inteligente”, promoviendo el crecimiento eficiente de los asentamientos urbanos del municipio, evitando el desperdicio de capital urbano fijo y nuevos costos de fragmentación y dispersión de asentamientos. Para contrarrestar el modelo de Ciudad Dispersa, se generan estrategias que promueven una ocupación óptima de nuevas demandas de crecimiento, evitando comprometer la prestación de servicios y el funcionamiento, y con un crecimiento “exterior” bien articulado con la ciudad existente. En base a la estrategia de “Crecimiento Inteligente” se establecen posibilidades para un aprovechamiento intenso del territorio, para quien lo desee y esté dispuesto a cumplir con los requerimientos que establecen las dependencias de Planeación y Administración del territorio; esta estrategia establece la ocupación del territorio en sectores que cuenten con una consolidada estructura urbana.

La calidad de la estructura urbana es fundamental para determinar cuáles son los sectores de la ciudad más factibles a desarrollar, de manera que para generar una ciudad compacta y sustentable, es necesario conocer el nivel de calidad de la estructura urbana de la ciudad. Para identificar los sectores convenientes donde impulsar el desarrollo de la vivienda vertical, es necesario revisar las características del territorio considerando los siguientes elementos: la Conectividad vial, los Equipamientos públicos, la Oferta de transporte público, Comercios y Servicios, el Estado físico de la vialidad y la características del pavimento (concreto, asfalto, empedrado, natural) y la Cobertura de infraestructura (agua, drenaje, luz, telecomunicaciones).

Es de importancia identificar los factores que intervienen en el contexto donde se pretende desarrollar la vivienda vertical, debido a que éstos afectan la funcionalidad del entorno y repercuten en el valor del suelo, por tanto se deben analizar las variables de vulnerabilidad y riesgo (desarrollo de las actividades generadas por el hombre: instalaciones de infraestructuras y usos de suelo industriales o no compatibles con el uso habitacional), y los factores naturales, a partir de la identificación de zonas inundables, laderas inestables, fallas o fracturas, etc. De manera que a partir de la calidad de la Estructura Urbana, se determinarán los sectores más factibles para el desarrollo de vivienda vertical, ya que una estructura urbana de calidad ofrece a la población los elementos necesarios para desempeñar sus actividades de manera decorosa, mientras que un modelo de ciudad dispersa se cuenta con una estructura urbana débil que no ofrece a la población los requerimientos mínimos necesarios para vivir adecuadamente, lo cual repercute directamente en la economía de la población y por ende en la calidad de vida de los habitantes de la ciudad de Culiacán.

Durante el 2018 el proyecto ha recibido importantes aportes de datos realizados por instituciones públicas. En esta ocasión destacamos la información facilitada por la Prefeitura de Belo Horizonte – Brasil que sumó casi 700 datos a la Edición! El mapa actualizado está disponible en http://valorsueloamericalatina.giscloud.com/

Recordamos que el mapa sigue abierto a nuevos aportes hasta fines de diciembre. Para obtener mayor información de cómo participar, ya sea como voluntario o de manera institucional, consulta el siguiente link.

Adelante, súmate y se parte del mapa construido socialmente!

En esta edición el proyecto cuenta con la posibilidad de recibir aportes institucionales. ¿De qué se trata la novedad?
Todas aquellas instituciones, públicas o privadas, pueden enviar lotes de información que hayan recopilado durante el corriente año, siguiendo algunos lineamientos básicos descritos en el siguiente link.
En esta oportunidad queremos presentar la información territorial de valores del suelo de la Prefeitura de Fortaleza – Brasil, que suman 403 datos a la Edición 2018!
Seguimos recibiendo información, ya sea institucional o aportes de voluntarios, hasta fines de diciembre.

Súmate y se parte de la iniciativa!

Por Diego Erba

En su reciente libro “Sálvese quien pueda”, Andrés Oppeheimer comenta que futurólogos afirman que el 47% de los empleos están en peligro de desaparecer en los próximos 15 a 20 años, debido al surgimiento de nuevas tecnologías. El autor afirma que si un empleo puede ser descripto con facilidad, está predestinado a ser reemplazado por un algoritmo que comande a un robot. Más allá de los costos que implica un empleado para una empresa, es importante tener en cuenta que los robots con frecuencia trabajan de forma más eficiente pues “no se cansan, tienen paciencia y perseverancia”.

El espacio creado por la world wide web ha producido varios cambios en nuestras vidas y comportamientos. En la web fácilmente podemos rastrear información, copiar y pegar, mientas que otros pueden hacer lo propio con lo que producimos. Son justamente los web scrapers, los algoritmos que pueden hacer todo eso mucho más rápido que los humanos.

El web scraping o “rascado en la world wide web”, es una técnica que permite extraer datos y/o informaciones de sitios web por medio de un programa que simula una búsqueda manual humana. Lo que extrae de las páginas HTML puede ser usado en el mismo momento por el usuario o bien se guarda en bases de datos para uso posterior.

Algunos de los más conocidos web scrapers se enfocan en vuelos y hoteles como http://www.trivago.com, http://www.despegar.com, http://www.volala.com.ar, entre tantos otros.

En el área de estudios del mercado inmobiliario su uso se remonta a iniciativas privadas por parte de empresas que buscan en la web obtener información de distintas fuentes sobre inmuebles en venta. Con la información recopilada detectaban si alguna propiedad se encontraba con precio por debajo del promedio de mercado de su zona y evaluaban la compra para reforma o simplemente la venta en mejores condiciones, obteniendo con ello un lucro importante.

En el área pública, particularmente en la generación de bases de datos de mercado inmobiliario, su aplicación es incipiente pero creciente. Las administraciones públicas, como la de ciudad de Fortaleza en Brasil, almacena la información obtenida de páginas web en bases de datos que permiten calcular el precio del metro cuadrado en diferentes momentos y lugares (Figura 1).

Estos dos ejemplos confirman las sospechas de los futurólogos acerca de los empleos más susceptibles de desaparecer por el avance de las tecnologías: vendedores de viajes y agentes inmobiliarios. Estos actores, según el autor, tienen un 97% de perder sus empleos por sustitución de sus actividades por algoritmos. Justamente, el web scrapy será es el robot que los reemplazará…

Figura 1 – Destaque de las variables identificadas y almacenadas por web scrapy. Fuente: Augusto de Oliveira, 2018

Recientemente mi colega Augusto de Oliveira, Auditor del Tesoro Municipal de la Secretaria Municipal de Finanzas de la ciudad brasileña de Fortaleza, me mandó un artículo que pone en duda la legalidad de los procesos de web scraping.

De acuerdo con la Data Science Academy¹ , el web scraping no es ilegal en sí mismo, técnicamente no hay nada que impida que uno pueda raspar la web sin problemas, el problema surge cuando se raspa o rastrea el sitio de otra persona sin obtener el permiso previo por escrito o desconsidera los Términos de Servicio o Uso. En estos casos, uno se pone en una posición vulnerable.

En este sentido, las cortes de Estados Unidos en ciertas ocasiones han reconocido que ciertos usos de los scrapers no deberían estar permitidos, aunque en otras acabó por reconocer que son legales. Podría considerarse una computadora como una propiedad personal y de esta forma el scraper estaría entrando sin autorización en esta propiedad. En el caso más conocido, eBay vs Bidder’s Edge, la segunda empresa tuvo que parar de realizar rastreos automáticos al sitio de eBay.²

En América Latina y más particularmente en los estudios del mercado inmobiliario, el uso de web scraping es incipiente pero la creatividad de los usuarios impulsará, dentro de la legalidad, el uso de esta técnica para tornar los valores catastrales más equitativos y próximos a los practicados en el mercado.

¹ http://datascienceacademy.com.br/blog/web-scraping-e-web-crawling-sao-legais-ou-ilegais/, consultado el 19 de nov. De 2018.
² Adaptado de “Web scraping”, consultado en https://es.wikipedia.org/wiki/Web_scraping el 18 de nov. de 2018

Lorena Monge Jácome, es arquitecta, de Quito – Ecuador y colabora desde 2016 como voluntaria y referente local del Mapa de Valores de Suelo de América Latina. En 2017 coordinó el Proyecto “Actualización Masiva de Valores de Suelo y Construcción en el Distrito Metropolitano de Quito – Bienio 2018-2019” y nos comparte su experiencia.

“… El Código Orgánico/COOTAD determina que los Municipios, deben mantener actualizados los avalúos y la valoración permanentemente y que cada dos años, deben realizar los respectivos estudios de valores de m2 de suelo y construcción. En 2017, un equipo de 28 profesionales entre arquitectos, ingenieros geógrafos, agrónomos y civiles, realizamos el estudio masivo de valores de suelo y construcción para el avalúo de las propiedades urbanas y rurales de todo el Distrito. El proyecto contó con tres equipos de trabajo: de Suelo, de Valores de la Construcción y de Análisis de Bases de datos. Paralelamente se trabajó de forma coordinada con ingenieros informáticos y otros profesionales, para la puesta en marcha de la ordenanza de valoración y la emisión 2018.

Una de las actividades principales fue el “Estudio de Mercado Inmobiliario” y la determinación del valor base en cada zona homogénea, a través de los siguientes métodos:
• Directo, tomando valores de ventas realizadas
• Indirecto, tomando valores de oferta y demanda de terrenos y aplicando correcciones por factores de frente, fondo y tamaño
• Residual, utilizado en lotes edificados, determinando el valor de reposición para extraer el valor de suelo
• Comparación entre zonas homogéneas, en áreas de intervención valorativas / AIVAS
• Potencial de desarrollo, según el mejor y mayor uso determinado por la normativa
• Corrección de valor, por componentes valorativos de la tierra, como agua potable, vías, áreas verdes, etc.
En paralelo, se trabajó con el área de Estudios y Sistemas de Información Geográfica para la automatización de matrices de cálculo y registro de la información. Se relevaron un mínimo de tres muestras (según Ley) para cada zona homogénea, descartándose valores extremos que distorsionaban el conjunto de datos.

La información recopilada tuvo como soportes el formato papel y el digital, utilizándose la plataforma “My Maps” de Google para el registro de muestras. Sobre este aplicativo se llegaron a georreferenciar más de 3.000 puntos de valor, utilizándose -luego de su preparación y procesamiento- el 70 % de éstos para establecer el valor base de cada zona, a través de un proceso de homogenización. También se trabajó con datos de avalúos declarados, de otros organismos estatales y del Mapa de Valores del Suelo América Latina. Con los datos procesados se realizó el modelamiento de valores para 65 Parroquias, dentro de un territorio de 422 mil has, confrontando valores tanto urbanos como rurales. En muchos de los casos se utilizaron factores de negociación de hasta el 30% por las ganancias de inversionistas inmobiliarios.

Por otro lado, para los estudios del valor m2 de la construcción, en el caso de costos directos se generaron tablas con valores emitidos por la Cámara de la Industria de la Construcción / CAMICON, y para los costos indirectos, desde la experiencia profesional de referentes. En la valoración de estos componentes, participan: el tipo de estructura, la cantidad de pisos y la categoría de acabados, siendo este último definido por su peso, en función del precio de cada material…”

Queremos comentarles que la iniciativa del Mapa 2018 está en marcha y tiene nuevos avances.

A modo de síntesis podemos resaltar:

• El mapa de valores ha superado los 1.000 datos en la plataforma GIScloud!
• En la Edición 2018, están participando ciudades que se destacan por su cantidad de información, tales como La Paz – Bolivia con más de 150 datos, Escazú – Costa Rica con 120 datos, Quito – Ecuador con 78 datos, Buenos Aires ciudad – Argentina, con 44 datos.
• Otra novedad es la recepción de conjuntos de datos provenientes de instituciones estatales, como es el caso de Fortaleza – Brasil con el aporte de más de 400 datos que en breve serán subidos junto a la información aportada por voluntarios.

Finalmente, queremos invitarlos a formar parte de una “Red País”, ya sea difundiendo el proyecto, alentando a la participación o armando una red de colaboradores interesados en ser parte de esta comunidad.

Súmate al mapa socialmente construido!

El Equipo del Mapa