Carlos Basilio es arquitecto, su campo de expertise se desarrolla en catastro, avalúos, impuestos, planificación urbana, econometría y sistemas de información geográfica. Desde 1996 trabaja para el Catastro de la Provincia de Buenos Aires. Realizó un aporte en el Mapa de Valores de Suelo de América Latina, de 938 datosde la ciudad de La Plata y alrededores (Argentina).
“…Ha sido un gran gusto colaborar con este proyecto, me parece una iniciativa muy interesante porque disponibiliza información de mercado útil para realizar distintos estudios comparados. Para el levantamiento de los datos utilicé publicaciones en la web, que contuvieran los datos mínimos requeridos. Luego trabajé sobre la correcta georreferenciación de los mismos, precisando su ubicación. Esta tarea me demandó algo de tiempo pero fue perfectamente realizable. Finalmente completé el formulario, utilizando información propia de áreas con dotación de servicios e infraestructura, ya que no todas las publicaciones lo explicitan. Este año ha ocurrido algo interesante, debido a la baja demanda y la concreción de pocas transacciones: las ofertas publicadas fueron abundantes, resultando fácil capturar información de mercado…”
“…Para la próxima edición trataré de mantener la información actualizada porque compilando varios años de levantamiento, resulta de suma utilidad poder realizar análisis multitemporales. También tengo como propósito aprovechar esta información para mostrar nuevos estudios a mis alumnos del Lincoln Institute.”
Vos también podes sumarte al mapa socialmente construido, adelante!
Cuando relevamos datos del mercado inmobiliario en nuestro Observatorio, dependiendo de las metodologías de captura aplicadas, puede ser crítico llevar adelante un proceso de revisión de los mismos, a fin de lograr un conjunto de datos con la mayor calidad posible. Por ejemplo, si nuestro Observatorio tiene entre sus fuentes principales elscraping de páginas o la participación de voluntarios (crowdsourcing) es muy importante aplicar este tipo de post procesos.
Nuestro equipo aplicó técnicas geoestadísticas con el fin de mejorar la calidad de los conjuntos de datos disponibles para descarga. Te contamos cómo lo hicimos!
Alcance del análisis y técnicas aplicadas
El valor del suelo es un fenómeno social, que no obedece a reglas predefinidas. Se trata de un escenario sistémicamente caótico, que muchas veces refleja en el valor cuestiones subjetivas por parte de los propietarios que ponen en venta sus inmuebles. Si bien estas distorsiones suelen no convalidarse en una operación concreta, su existencia altera la “oferta inmobiliaria” observada en el proceso de relevamiento de información. Esto hace necesario, entonces, tomar ciertos recaudos a la hora de validar la carga de datos o de definir qué datos finalmente se usarán en la modelización o construcción de los mapas de valores de suelo.
El proceso de análisis aplicado a los datos 2016, 2017 y 2018 del Mapa de Valores de Suelo en América Latina, consistió en la identificación de observaciones atípicas en su entorno (Fig. 1) mediante el cálculo del índice de Moran local, que define la auto-correlación espacial entre las observaciones. El índice de Moran local parte del supuesto denominado “ley de Tobler”, o principio de auto-correlación espacial, donde los objetos más próximos en el espacio tienden a exhibir un grado de similitud mayor que los objetos más distantes.
Fig. 1: Identificación de observaciones atípicas en su entorno, Liberia, Costa Rica
Para su cálculo se debe, en primer lugar, definir un vecindario; es decir, un ambiente en donde las observaciones deben presentar características comunes que determinen un comportamiento similar en la variable de estudio (en este caso, el valor del suelo). El vecindario fue fijado como el espacio comprendido en un radio de 500 m de cada observación. Esta distancia se definió en base al rango de un semivariograma que captura la estructura de la dependencia espacial de los valores del suelo, a partir de las bases de datos utilizadas.
Con estos insumos se procedió, entonces, al cálculo del índice de Moran local, que asume valores comprendidos entre -1 y 1, siendo los más próximos a -1 aquellos que muestran valores de suelo más diferentes a su entorno y los más próximo a 1, un valor de suelo similar al de su entorno. Las observaciones que muestran un índice cercano a cero no presentan dependencia espacial con los datos de su entorno.
Es importante notar que esta revisión hace referencia a la calidad del dato tal cual fue relevado del mercado, y no a la calidad del trabajo de las instituciones o voluntarios que participan de la iniciativa.
Resultados obtenidos
Con los primeros resultados se procedió a quitar de la base aquellas observaciones que muestran un índice de Moran local negativo y estadísticamente significativo al 5% (es decir, un nivel de confianza del 95% para rechazar la hipótesis nula de independencia espacial).
Esta definición metodológica implicó el retiro de 454 observaciones (1,5%) de la base de datos de los 3 años señalados, por ser consideradas atípicas en su entorno. Así, las bases de datos depuradas quedaron conformadas por: 3.192 muestras correspondientes a la edición 2016 (se eliminan 49 datos), 8.509 de la edición 2017 (se eliminan 270 observaciones) y 18.379 datos en la edición 2018 (se eliminan 135 casos). Para las ediciones 2016, 2017 y 2018 el mapa quedó formado por un total de 30.080 datos distribuidos en casi todos los países y principales ciudades de la región.
Para acceder a las nuevas base de datos, ir la sección “Datos”.
Fig.2: Identificación de observaciones atípicas en la muestra, resaltados en rojo.
¿Sabías que en los últimos 3 meses, voluntarios e instituciones de toda América Latina y el Caribe aportaron más de 5.000 datos georreferenciados de valores de suelo urbano de 2019? Vista el mapa en el siguiente link.
Medellín, Buenos Aires, Curitiba, Aguascalientes, La Paz/El Alto, Córdoba, Fortaleza, Costa Rica. Actualmente, más de 30.000 datos de valor de suelo urbano de 16 países recogidos desde 2016, están disponibles para su descarga!
Valores del Suelo en América Latinaen una plataforma abierta y colaborativa, de carácter académico, que sistematiza datos de voluntarios, inmobiliarias, investigadores, catastros y alcaldías.
A partir de hoy se puede consultar la nueva sección “Artículos”. En este espacio podrás seleccionar e identificar los artículos más relevantes que se van registrando en la página de la iniciativa. Se destacan los artículos de corte técnico, ingresa al siguiente link y las notas colaborativas, ingresa al siguiente link.
La edición 2019 del mapa continúa abierta, renovamos la invitación a participar sumando datos de tu ciudad! Otra posibilidad es multiplicar la difusión de la iniciativa en tus redes profesionales y académicas. También puedes conectarnos con instituciones que posean información actualizada del mercado de suelo y quieran compartirla.
Rubens Soffiatti es Ingeniero Civil, aportó 320 datos de Curitiba, Brasil!
“Muito obrigado pelo convite para participar como voluntário e, assim poder colaborar com o projeto Mapa de Valores del Suelo en America Latina, compartilhando as informações dos valores de terras em minha cidade. Foi uma experiência enriquecedora. Sou engenheiro civil, formado há mais de trinta anos. Trabalho na área de engenharia de avaliações, tendo iniciado a minha vida profissional na iniciativa privada e, posteriormente, como servidor público concursado na Secretaria de Finanças da Prefeitura de Curitiba, desde 1992, fazendo parte e coordenando a equipe de engenheiros responsáveis pelas áreas de avaliação em massa para fins tributários e para a aquisição de acréscimo de potencial construtivo, na manutenção da planta de valores genéricos, e do cadastro imobiliário urbano do município, tendo também participado como membro da Comissão de Valores Imobiliários nas avaliações que compreendem o patrimônio municipal e as desapropriações.
Tomei conhecimento da primeira edição deste projeto por intermédio de Diego Erba, um grande amigo, a quem eu tenho um profundo respeito como profissional e pessoa. Ele me convidou na ocasião para contribuir com o estudo. Infelizmente, não foi possível participar naquele momento e também nas demais edições do projeto. Para este trabalho, contudo, procurei coletar umaamostra representativa do mercado imobiliário de Curitiba, tentando abranger a cidade como um todo, mesmo que em alguns locais o número de elementos resultou mais reduzido, constituídos por regiões com escassez de terrenos vagos, com a concentração de áreas com grandes extensões territoriais ocupadas pelas forças armadas (quartéis do exército e da aeronáutica) e pela aviação civil (aeroporto urbano) e, ainda, por glebas urbanas e por áreas de preservação ambiental.
Para tanto, pesquisei em sites de imobiliárias e de demais agentes ligados ao mercado imobiliário local, aferindo a consistência, precisão e confiabilidadedas informações fornecidas dos imóveis ofertados e confrontando-as com o auxílio de ferramentas de SIG (aplicativos gerenciais, mapas digitais da cidade e banco de imagens aéreas do território municipal, ortorretificadas e georreferenciadas em diversos anos), além de dados contidos nos arquivos digitais do cadastro técnico municipal disponíveis em meio alfanumérico e espacial.
Os fatores determinantes que influenciaram com maior intensidade os valores unitários de terrenos estão relacionados à proximidade acentros comerciais, ao potencial construtivo de cada imóvel previsto na legislação de uso e ocupação do solo em vigência, à qualidade e abrangência da infraestrutura de serviços e de equipamentos públicos e privados instalados, além da qualidade das edificações e o extrato social e econômico das populações residente nas regiões pesquisadas. Analisando a distribuição espacial dos valores obtidos, é possível inferir que a mesma reflete com um grau de coerência adequado as diferenças e amplitudes de valores.”
La iniciativa “Valores del Suelo en América Latina” fue presentada en la “V Conferencia de la Red Interamericana de Catastro y Registro de la Propiedad”, realizada en la ciudad de Buenos Aires del 7 al 9 de octubre de 2019 (más info en http://5catastroregistro2019.gob.ar/). El evento fue organizado por la OEA, el Banco Mundial, el Consejo Federal del Catastro en Argentina y el OFeVI (Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles), del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda de la Nación. Participaron representantes de 17 países y más de 400 personas.
Presentación de la iniciativa en la V Conferencia de Catastro
La Conferencia tuvo como propósito intercambiar conocimientos y experiencias para mejorar la gestión catastral y registral en la región. En la sección “Innovación Social en la valuación de Inmuebles” del programa del evento, fue invitado el Centro de Estudios Territoriales, de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba, con el fin de presentar la iniciativa y los avances obtenidos, plataforma de la que participan voluntarios, universidades y distintos organismos catastrales de América Latina y el Caribe.
Inicia la segunda parte de la Sesión 2 de #ConfCat19 con la Universidad Nacional de Cordoba en Argentina, junto a casos de Fortaleza en BRASIL y Cochabamba en Bolivia, bajo la moderación del IGAC de Colombia. pic.twitter.com/0wbkJouGrI
En relación a la presentación, el coordinador de la iniciativa, Mario Piumetto, expresó: “Que las instituciones organizadoras consideraran nuestra iniciativa como caso valioso que difundir y transmitir, fue muy importante. Ayuda a dar más visibilidad y conocimiento de las tareas que se realizan, y a seguir ampliando la red de trabajo y la base de datos, que actualmente cuenta con más de 35.000 datos de valores del suelo urbano en toda la región…”. Y destacó el hecho de tratarse de una iniciativa sostenida 100% por voluntarios e instituciones que libremente se van incorporando.
Acceso en línea a la presentación en el siguiente link
La precariedad de los catastros económicos de América Latina es conocida. Gran parte de los administradores municipales de la región sabe que sus bases de datos de valor son inequitativas y aun así, no han avanzado con proyectos de reversión. Este comportamiento se debe básicamente a tres motivos: la falta de estrategias para la referenciación de los valores al mercado inmobiliario y la actualización inteligente, la falta de comprensión de las ventajas extrafiscales del procesos y el temor a los impactos políticos que pueden derivar de este proceso.
La iniciativa de Valores del Suelo de América Latina ha generado impresionantes volúmenes de datos de mercado inmobiliario en los últimos años. Sus resultados trascendieron el acúmulo de datos duros de las jurisdicciones participantes y se tornaron inspiradores e impulsores de planes similares, en otras escalas. La clave del proyecto ha sido apostar a las contribuciones voluntarias para generar información económica relativa al suelo urbano, y los resultados que arroja son prueba contundente de que es posible construir socialmente datos representativos del mercado inmobiliario de forma eficiente y eficaz.
La pregunta que nos surgió fue, ¿es posible construir datos de forma tan eficiente junto a grupos más acotados en cantidad y espacio geográfico?
Forman parte de la AMMVI los municipios de Apiuna, Ascurra, Benedito Novo, Blumenau, Botuverá, Brusque, Doutor Pedrinho, Gaspar, Guabiruba, Indaial, Pomerode, Rio dos Cedros, Rodeio y Timbó ubicados al sur de Brasil, en el estado de Santa Catarina (Fig. 1).
Fig.1: Municipios que forman parte de la AMMVI
El curso puso en práctica la estrategia pedagógica de la escuela invertida, tomando como centro del proceso de aprendizaje al alumno, proponiendo la construcción del conocimiento a través de interacciones entre él y su entorno. Las actividades programadas invitaron a todos a construir nuevas formas de asimilar y diseminar conocimiento para encontrar soluciones creativas y específicas para sus realidades jurisdiccionales.
El formato teórico-práctico semipresencial tuvo como objetivo principal desarrollar capacidades para la elaboración del mapa valores genéricos del suelo urbano referido al mercado en cada uno de los municipios participantes. El objetivo secundario fueron evaluar la capacidad de estructurar un observatorio del mercado inmobiliario común a todos.
El segmento a distancia del curso fue estructurado en la plataforma diseñada por la Universidad Federal de Santa Catarina. Fue formada una comunidad virtual con los participantes y profesores quienes actuaron como asesores y directores del proceso. En todos los módulos la plataforma se garantizó la interactividad y la interacción permanente, permitiendo que el proceso de aprendizaje se lleve a cabo de manera efectiva.
El estímulo inicial fue dado a través de un encuentro presencial en el cual se propusieron reflexiones relacionados con las políticas tributarias, sus problemas, dilemas y alternativas para la mejora de la recaudación. A seguir, se desarrolló un segmento técnico compuesto por dos momentos, el primero de 5 semanas a distancia durante las cuales se plantearon conceptos de estadística y geoestadística, se delineó el desafío de investigación del mercado inmobiliario y se consolidó el observatorio, dándose inicio a los diagnósticos de la situación valuatoria de cada municipio. El segundo momento fue compuesto de tres segmentos presenciales, de dos días cada uno, donde se realizaron ejercicios introductorios a los sistemas de información geográfica – SIG libre y procesamiento de los datos propios del observatorio hasta la elaboración de los mapas de valores genéricos municipales.
Durante el desarrollo virtual de cada módulo hubo una primera etapa de distribución de material de lectura y multimedia, complementada por foros de discusión en los cuales los miembros de la comunidad virtual eran convocados a participar activamente. Los foros fueron programados en el ambiente de la plataforma virtual, no obstante, después de haber estructurado el “grupo whatsapp”, la gran mayoría de las interacciones se desarrollaron en este ámbito.
Los trabajos prácticos propuestos en el segmento presencial tenían previstos trabajos de campo, los cuales no fueron necesarios debido a la gran evolución del grupo cuyos miembros rápidamente desarrollaron sus capacidades de observadores.
Construyendo observadores
La construcción de capacidades a través de un proceso educativo basado en el trabajo cooperativo enfrenta varios desafíos. Mantener atentos, entusiasmados y comprometidos a los miembros del grupo es fundamental para el éxito de todos, para eso, es esencial conocer el perfil de cada uno. En este sentido fue propuesto al grupo un cuestionario a partir de cuyos resultados fue posible entender su nivel de conocimientos y formación. Las respuestas a las preguntas del cuestionario fueron muy elocuentes, permitieron trazar los perfiles de conocimientos previos y ajustar la estrategia pedagógica en consecuencia (Fig. 2).
Fig. 2: Perfil y conocimiento previo de los participantes
Los resultados mostraban un contexto de aparente debilidad del grupo puesto que solo 30%eran profesionales de las áreas técnicas, casi 70% tenía poca o ninguna experienciacon SIG y solo la mitad afirma entender el funcionamiento del mercado inmobiliario. La expectativa de desarrollo del observatorio a partir de orientaciones a distancia para llegar a elaborar los mapas de valores, no era muy alentadora.
La estructuración de observatorios que congregan a varias jurisdicciones unidas por el objetivo común de elaborar sus mapas de valores del suelo urbano, apunta a usar plataformas web para el levantamiento sistemático de datos. Ante la sintonía filosófica y tecnológica de este emprendimiento pedagógico con el Mapa de Valores de América Latina, los datos fueron lanzados en su plataforma atendiendo el doble propósito de generar nuevos datos locales y ampliar la base de datos internacionales. La capacidad contributiva evidenciada en la cantidad de datos sistematizados a lo largo de los años en ese proyecto acabó alentado a los participantes quienes rápidamente comprendieron el proceso de levantamiento de datos de mercado.
Los resultados fueron muy satisfactorios, el área de la AMMVI fue cubierta en 2 semanas por muestras de inmuebles con una excelente distribución geográfica (Fig. 3). Los participantes del curso se tornaron observadores del mercado en la práctica, aprendieron haciendo.
Fig. 3: Muestras de mercado levantada por los observadores
Ampliando la visión de los observadores
Los datos de mercado observados fueron transferidos a los participantes para que desarrollaran a distancia los primeros ejercicios de análisis de desempeño de sus catastros económicos a través de la determinación del nivel de las valuaciones.
Durante el primer encuentro presencial quedó en evidencia que, si bien los datos observados eran de calidad, el mapa de valores se vería fuertemente beneficiado si se incorporaran datos referentes al impuesto de transmisión de los bienes inmuebles – ITBI, denominados alcabalas en algunas jurisdicciones latinoamericanas. Estos datos están disponibles en los municipios brasileños, no obstante, su estructuración no siempre permite analizarlos espacialmente. En este sentido fueron realizados ejercicios de sistematización y adaptación de datos del ITBI en ambiente SIG, ampliando la visión de los observadores quienes, además de relevar datos de mercado, pasaron a mirar sus propios datos económicos de forma objetiva, integrando todos en una nueva base de datos que alimentaría al catastro económico.
El resultado más destacado del proyecto se materializa en los mapas de valores del suelo construidos por los participantes usando software libre. Algunos ejemplos pueden ser visualizados en la Fig. 4.
Fig. 4: Diferentes expresiones del mapa de valor del suelo en la ciudad de Brusque/SC – Brasil
Consideraciones Finales
Los
resultados alcanzados permiten concluir que:
es posible formar observadores del mercado inmobiliario con capacidad técnica suficiente para sistematizar datos a través de cursos cortos semipresenciales
los procesos formativos son particularmente eficientes cuando la comunidad virtual se forma con miembros que desarrollan actividades en realidades geográficas próximas, con características físicas, económicas, ambientales y culturales similares, alineados bajo un mismo proyecto académico
es fundamental que los observadores vayan más allá del levantamiento de datos de mercado y completen su proceso formativo con la capacidad de desarrollar análisis de desempeño de las valuaciones catastrales, medir las distorsiones y orientar los procesos de actualización de forma eficiente, priorizando las áreas con peores niveles de valuación y uniformidad
los observadores del mercado deben ampliar su visión tornándose analistas de sus propios datos, principalmente los referidos al impuesto a la transmisión de inmuebles, para que se tornen analistas agudos del estado de sus bases catastrales y tributarias
el nivel de formación previa de los observadores no es determinante para el éxito de los proyectos técnicos, lo importante es el estímulo inicial que reciban a través del material de lectura y de los ejercicios desarrollados de forma conjunta con sus colegas vecinos para la elaboración de sus mapas de valores con continuidad territorial
La elaboración de mapas de valores del suelo más controlados y precisamente ajustados requiere incorporar más variables y técnicas de procesamiento que las consideradas en cursos de esta envergadura. No obstante, ocho semanas son suficientes para estimular a los funcionarios y técnicos municipales, tornarlos observadores, formarlos en la aplicación de técnicas geoestadísticas de nivel intermedio, en la elaboración de mapas de valores genéricos del valor del suelo de calidad suficiente, de gran impacto y visibilidad, trabajando con software y datos libres.
Laprecariedad de la información económica de los catastros latinoamericanos, que debería ser el principal motivo de preocupación de los administradores, puede ser revertida por sus propios técnicos al transformarlos en observadores del mercado y analistas de sus datos propios.
La inequidad de las valuaciones deriva en inequidad tributaria que acaba alimentando las desigualdades sociales. Poner en práctica procesos técnico-pedagógicos como el descriptos hace la diferencia en la región, las limitaciones existentes derivan de decisiones (o falta de decisiones) políticas pues esta más que demostrado que, como dice el título de este texto: vale la pena apostar en la contribución voluntaria.
Ya está disponible en la plataforma del mapa, nueva información actualizada de Florianópolis – Brasil, que en esta edición suma 498 datos!
El aporte fue realizado por Felipe Pilleggi de Souza junto a la colaboración de Tiago Pazolini, profesionales relacionados con políticas y estudios urbanos. Tiago destaca por haber colaborado en todas las ediciones del mapa, mejorando su participación año tras año. Actualmente es referente de su ciudad y también suma a la difusión de la iniciativa en sus redes académicas y profesionales.
El mapa de valores del suelo Latam es sostenida edición tras edición, por la participación de voluntarios e instituciones que aportan información valiosa de sus mercados de suelo…súmate!
A un mes del inicio de la Edición 2019 del Mapa de Valores del Suelo en América Latina… tenemos datos más que interesante por destacar y compartir!
Los aportes 2019 ya superaron la cantidad de 1.800 datos en el mapa.
Las ciudades que se destacan hasta ahora, por volumen, son: Medellin – Colombia con más de 1.000 datos; Curitiba – Brasil con 320 datos; Blumenau – Brasil con 149 datos.
Otra novedad es la recepción de conjuntos de datos provenientes de los voluntarios Tiago Pazolini y Felipe Pillegi de Souza , que enviaron casi 500 datos de Florianópolis – Brasil, aporte que en breve será subido a la plataforma.
La participación de voluntarios e instituciones nos permite disponer de datos abiertos de valores de suelo de nuestras ciudades, para uso de todos. Cómo ser parte? … aportando datos, difundiendo la iniciativa o conectando con instituciones que posean información y quieran compartirla.
El Observatorio Inmobiliario de Medellín (OIME), Colombia, dependiente de la Subsecretaría de Catastro de dicha ciudad, acabo de sumarse a la iniciativa de Valores del Suelo en América Latina, aportando casi 900 datos de 2019. Agradecemos la gestión y compromiso de Juan Pablo Barrero Velez (Coordinador) y Juliette Eliana Loaiza Alvarez (Revisora), ambos del OIME Medellín.
El mapa actualizado puede consultarse en http://valorsueloamericalatina.giscloud.com/ y continúa recibiendo información territorial de voluntarios e instituciones públicas, privadas y de investigación, relacionada con el funcionamiento de los mercados de suelo. Para conocer más sobre como participar, en forma individual o tu institución, acceder a los siguientes links:
Nuestra misión es desarrollar un Mapa de Valores del Suelo de América Latina y el Caribe a partir de datos aportados por voluntarios e instituciones, en el marco de una convocatoria permanente, masiva, libre y abierta.
