Contribución
Arq. Freddy Miguel Gómez, Arq. Paola Gabriela Gómez, Arq. Geraldine Gómez
Como producto de la “emergencia sanitaria mundial” los valores de suelo en los centros urbanos en general, se han visto influidos, afectando sus índices y factores económicos, como la desaceleración, recesión, deflación o inflación (a principios de 2020). Las ciudades de Bolivia también sufrieron éste fenómeno, marcando la necesidad de una recopilación de datos de valores de suelo en forma sistemática y sostenida, para conocer y medir mejor estos impactos.
Los “valores del suelo” mensurados van a permitir conocer la dimensión y magnitud de esos impactos y proponer de manera más fundada, “políticas e instrumentos específicos para su regulación o mejor funcionamiento de los mercados de suelo”.
Datos utilizados
En el caso de las ciudades de La Paz y El Alto, el comportamiento de valores de suelo se analiza sobre la base de datos de los últimos 6 años; los mismos que forman parte de los aportes a la iniciativa “Valores de Suelo en América Latina” (https://valorsueloamericalatina.org/) y que totalizan 783 datos (Tabla 1). Para el análisis de los datos se respeta la organización administrativa y territorial propia de cada ciudad (zonas homogéneas) y se los agrupa en “tres ciclos o periodos”, tomando como referencia la “emergencia sanitaria” (pre – durante – post).
Tabla 1 – Banco de datos sistematizados en la plataforma y base del análisis
La Paz – Valle El Alto – Altiplano
Ciclo I Ciclo I
gestión 2016 con 29 datos gestión 2016 con 25 datos
gestión 2017 con 31 datos, gestión 2017 con 42 datos
gestión 2018 con 37 datos gestión 2018 con 79 datos
gestión 2019 con 96 datos* gestión 2019 con 198 datos
Ciclo II Ciclo II
gestión 2020 con 58 datos gestión 2020 con 41 datos
Ciclo III Ciclo III
gestión 2021 con 77 datos gestión 2021 con 70 datos
A partir de la base de datos conformada, se desarrollaron mapas de valores promedio por zonas homogéneas de las ciudades de la Paz y El Alto, para los distintos años (Imagen 1).
Imagen 1. Valores promedio del suelo 2021 por zonas homogéneas, ciudades de La Paz y El Alto
Análisis de los mercados de suelo locales
Una visión comparada del comportamiento de la ocupación económica del macro espacio urbano en su conjunto, nos ratifica que, sin embargo de ser ciudades contiguas, cada una tiene un diagnóstico espacial diferente: En el caso de la Ciudad de La Paz, sigue un patrón de ocupación de mayor valor de suelo en el eje troncal noroeste a sudeste y sus ramificaciones en forma de espina de pez, con un ordenamiento condicionado por la geografía y topografía, que va a originar una “segregación espacial” diferenciado según el grado de apropiación económica.
Por otra parte, la ciudad de El Alto, al estar ubicada en una planicie y ser producto principalmente de migraciones campo – ciudad, condiciona la ocupación del espacio urbano económico entorno a La Ceja (zona homogénea 1) por su relación y vinculo inmediato con la ciudad de La Paz y en dependencia de éste (La Ceja) irradia ejes económicos, donde los mayores valores de suelo se concentran en “el centro y los ejes irradiados”.
Con relación al mercado de suelo, si comparamos los valores (zonas de mayor valor promedio 2021) entre ambas ciudades lo que se observa en primera instancia, en general, son valores más altos en la Ciudad de La Paz – Valle que en El Alto – Altiplano, diferencias que oscilan alrededor de +98% en La Paz (2284 $USm2 para La Paz y 1.152 $US/m2 para El Alto), lo que nos demuestra que la Ciudad de La Paz (Imagen 2) es una urbe más cara en relación a El Alto.
Imagen 2. Ciudad de La Paz, vista desde Miraflores.
Del análisis del comportamiento durante el período estudiado, y en particular el impacto de la pandemia, pueden destacarse tres grandes ciclos con las siguientes características:
- Ciclo I: comportamiento ascendente sostenido de valores de suelo, periodo comprendido entre los años 2016 y 2019 (pre pandemia).
- Ciclo II: comportamiento descendente abrupto de valores de suelo, periodo comprendido por el año 2020 (pandemia).
- Ciclo III: comportamiento ascendente moderado de valores de suelo, periodo años 2021 y 2022 (parcial), pos-pandemia.
Reflexiones finales
El diagnóstico socio-espacial-económico expresado en el “Mapa de Valores” tanto de la Ciudad de La Paz como de El Alto, refleja una “tendencia a excluir” (común en varias ciudades de Latinoamérica), concentrando las mayores inversiones en las mejores áreas (principalmente el eje troncal y sud de la Ciudad de La Paz y zonas de comercio en La Ceja y ejes principales en la Ciudad de El Alto), reflejando la escasez o falta de “planeación distributiva”.
Es aquí, donde toman importancia los “sistemas de monitoreo del valor del suelo urbano” (bancos de valores de suelo urbano comparados en las ciudades latinoamericanas; podríamos citar como referencia algunos valores medios: más alto para Lima 1.782 $US/m2, valores medio promedio 402 $US/m2, dentro de estos La Paz 247 $US/m2, entre otros, que sirven de referencia comparativa en la formulación de “políticas en general y de recuperación de plusvalías específicamente -ref.*1) y la posibilidad de relación y aproximación con experiencias de implementación de “instrumentos de gestión y/o regulación del suelo urbano”, como se ha dado en varias experiencias cercanas, como ser el Plan maestro de Barra de Tijuca (1972-1975), Rio de Janeiro, Brasil, o el Complejo petroquímico de Itaboraí (2006), donde se detectaron incrementos de hasta 4 veces o más de los valores iniciales; como también en otros casos por “cambio de uso,” como los de San Salvador, Bogotá, Quito y otros, cuyos incrementos detectados han fluctuado entre el 80% a más del 400% (ref. *2).
Informe completo
Los autores ponen a disposición un informe completo del análisis, con el detalle de datos y resultados períodos, e interpretaciones, para su libre descarga.
Acceder al documento desde aquí.
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Créditos
Freddy Miguel Gómez Camacho es Arquitecto, Contador General, Especialista en Avalúos, Diplomado en Estudios Socio – Jurídicos del suelo urbano, UNAM, México. Actualmente es CEO en GyG Real Estate Appraisers, La Paz – Bolivia.
Paola Gabriela Gómez Carpio es Arquitecta, Diplomada en Docencia Universitaria – Proyectos ambientales – Catastro y avalúos. Maestranda Políticas de Suelo y Desarrollo Urbano, UNED, España. Actualmente asociada en GyG Real Estate Appraisers, La Paz – Bolivia.
*2 Implementación de la recuperación de Plusvalías en América Latina – Martim O. Smolka, 2013.
Valores del Suelo en América Latina 