Mercado de suelo en Belo Horizonte

Por Ana Luiza Nabuco – Prefeitura de Belo Horizonte

Estudo recente, feito a partir de dados cadastrais imobiliários da Secretaria da Fazenda, indicam que Belo Horizonte, cuja extensão territorial é de 331 quilômetros quadrados, tem, atualmente, cerca de 37.000 imóveis territoriais, totalizando quase 56,5 Km2. Esta área diz respeito tanto a terrenos privados, quanto públicos, áreas parceladas ou glebas. Diversos procedimentos foram adotados com o objetivo de garantir a melhor fidedignidade dos cálculos com relação à realidade embora, vale ressaltar, os resultados não devem ser tomados como exatos, mas sim como indicativos de tendências.

Os dados revelam que o setor privado é central na produção da cidade – detêm 69% do banco de terras nuas de Belo Horizonte, em termos de área, dos quais 36% são de empresas e 28% de pessoas físicas. O Estado tem o controle dos 31% de área restante, sendo quase a totalidade (90%) do Executivo Municipal.

Os dados cadastrais mostram que, embora em Belo Horizonte haja 17.595 proprietários de lotes vagos, uma parte substancial deste terra está concentrada na mão de pouquíssimos proprietários. Este resultado é relevante, pois, ao diferir do que prevê a literatura econômica- que trata a propriedade da terra como bastante atomizada- implica em oferta oligopólica de terra em alguns trechos da cidade. Constata-se, também, que a propriedade da terra nua está ficando mais concentrada, ao longo dos últimos anos: o Coeficiente de Gini de Belo Horizonte, para as terras privadas é 0,81 em 2017 e era de 0,72 em 2009.

Há uma grande concentração espacial da terra nua na cidade, especialmente nas áreas periféricas, sendo que 20% da área territorial existente na cidade está na Regional Administrativa Norte. A Regional Norte, zona periférica, historicamente área de ocupação por parte da população mais pobre da cidade, vem sendo objeto de grande valorização fundiária nos últimos anos, tendo em vista maciços investimentos público e privados em Grandes Projetos de Requalificação Urbana implementados no chamado “Eixo Norte” da cidade, a partir de 2004.

Na região centro-sul da cidade, a mais valorizada, há pouca disponibilidade de terra nua e, na maior parte dos casos, o acesso à mesa depende da requalificação de imóveis de baixa densidade, como casas, barracões e galpões.

Em 2017, a Secretaria da Fazenda da Prefeitura de Belo Horizonte iniciou a implementação de um projeto chamado “Modernização da metodologia de avaliação de imóveis” com o objetivo de aperfeiçoar as técnicas de avaliação em massa de imóveis na cidade, para fins tributários. A equipe envolvida no projeto trabalha, atualmente, na modelagem da avaliação de apartamentos, a partir de técnicas de inferência estatística.

A instalação de um Observatório de acompanhamento dos preços e da dinâmica imobiliária, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, em parceria com outros municípios, Agência Metropolitana, institutos de produção acadêmica e de pesquisa, órgãos técnicos, bancos e outros é uma das etapas do projeto, prevista para 2019.