Los mercados de suelo en Cochabamba y Santa Cruz, Bolivia

Alberto Rivera Pizarro *

Una investigación del Centro de Estudios de la Realidad Económica y Social (CERES), coordinada por Alberto Rivera Pizarro, llevó adelante un exhaustivo análisis de los mercados inmobiliarios durante 2022, en Cochabamba y Santa Cruz, dos de los tres mayores aglomerados del país.

En esta nota, el investigador principal comparte un resumen del estudio llevado adelante y sus principales hallazgos; quedando disponible para los interesados, el libre acceso al informe completo.

Oferta y valores de la tierra urbana y periurbana

En Cochabamba, los precios de los bienes inmuebles fueron ligeramente afectados por la pandemia del COVID-19 y mantuvieron la tendencia al alza desde hace décadas, pero los precios más bajos de lotes o terrenos se ofertan en los distritos 7, 8 y 9, al sur de la ciudad, y en el distrito 13, donde está prohibida la urbanización. La cantidad de avisos analizados fue de 1.082 terrenos en oferta. El tamaño de los lotes varía desde menores a 299 m2 con precios entre $US 70.000 y $US 200.000 que concentran el 78,5% de los precios de oferta, que implican buenas oportunidades de acceso a la población de menores recursos en la ciudad.

La oferta de lotes en municipios rurales es menor y se concentran en los lugares cercanos a la capital, como Colcapirhua desde 27 dólares por m2 hasta 2.474 dólares el más alto; Sacaba, presenta valores desde 18 dólares hasta 1.261 dólares por metro cuadrado y Tiquipaya se ofertan terrenos desde 22 dólares hasta 1.014 dólares por metro cuadrado. Estos datos hacen ver que la mayor distancia desde el centro de la ciudad no aparece como una variable significativa.

En Santa Cruz se encontraron 4.058 terrenos en oferta, 2.639 en la ciudad capital y 1.419 en municipios considerados rurales, como Cotoca; Pentaguazú; Urubó y Warnes. Un 58% de los avisos son inferiores a 50 mil dólares, por debajo a los valores en Cochabamba, seguramente porque están localizados en zonas muy comerciales con grandes proyectos de urbanización muy bien servidos, con servicios básicos, piscinas, pavimento y acceso a transporte público. En las 4 zonas ofertadas, los precios por metro cuadrados señalan que en Cotoca se pueden encontrar terrenos en $US 4 en el extremo mínimo y 261 como precio máximo; en Pentaguazú, los terrenos más económicos cuestan $US 18 y el máximo llega 116; en Urubó, el precio mínimo se ubica en $US 12 y el máximo en $US 205; y en Warnes, la oferta mínima se identifica desde los $US 16 el metro cuadrado, llegando a $US 64.

Las diferencias de precios en ambos aglomerados muestran que en Cochabamba la mediana está en 90 mil dólares por lotes de tamaños menores a 299 m2 y entre 300 a 499 m2 que fueron los intervalos más ofertados (74.45%); en tanto en Santa Cruz la mediana se ubica en 33 mil dólares por lotes de tamaños variables desde 300 m2 hasta 720 m2 y entre 420 m2 hasta 1.080 m2. El estudio mostró que, en Cochabamba, con menores servicios básicos y economía restringida, los precios son más altos que en Santa Cruz que tiene mejores servicios básicos y una economía diversificada y generadora de empleo.

Datos utilizados

En Cochabamba se trabajó sobre un total de 7.342 datos de oferta y en Santa Cruz con 23.944, totalizando 31.286 datos (considerando todas las tipologías inmobiliarias). La información fue recolectada diariamente de los avisos clasificados de los periódicos “Los Tiempos” en Cochabamba y “El Deber” de Santa Cruz, que disponen de información digital, no existente en otras ciudades del país; el período de relevamiento se ubica entre enero y octubre de 2022. Los clasificados ofertan bienes inmuebles que fueron ordenados en clústeres de casas, en sus 3 opciones (venta, alquiler y anticrético), y lo propio con departamentos. En el caso de lotes (terrenos sin construcción) se limitó sólo a la oferta de venta. También se relevaron otras tipologías (locales comerciales, edificios, galpones), pero en menor medida.

Como herramienta de procesamiento y análisis, se utilizó SPSS, calculando diferentes estadísticos, como la media, mediana, desviación estándar y la frecuencia modal, que es muy útil porque informa si la cantidad de avisos en una curva normal está más cerca de los precios bajos, medios o altos.

Características del informe

El objetivo central del informe fueron los precios del suelo, no las tendencias de las urbanizaciones hacia sus periferias ni los actores impulsores desde los gobiernos municipales o los grupos empresarios interesados en financiar nuevas urbanizaciones. La comparación de precios de cada clúster hace de esta investigación básicamente cuantitativa y el informe final puede llamarse minimalista, porque incorpora conceptos derivados del marxismo y otras teorías o enfoques recientes, de los que no se identifican claramente sus orientaciones en el dualismo izquierda – derecha.

El informe, de 62 páginas, incluye tablas, estadísticas y diversos análisis, que permiten conocer en detalle, las características de los mercados inmobiliarios de Cochabamba y Santa Cruz para el período estudiado (2022), y de los mercados de suelo en particular. El acceso al documento completo, se encuentra en el siguiente link.

* Sociólogo por la Universidad Mayor de San Andrés (UMSA) en La Paz, investigador de Ceres desde 1981, diplomado en educación universitaria bajo convenio Universidad Mayor de San Simón (UMSS) Cochabamba y Universidad de Xochimilco.