No sólo suelo ¿Cuánto importa observar por encima de la tierra urbana?

Análisis. Juan Pablo Carranza*

Existe una fuerte corriente en la literatura sobre los mercados de suelo urbano y el impuesto predial, apegada a los escritos que legara el gran economista estadounidense Henry George a finales del siglo 19, que conduce a un análisis centrado en torno al precio del suelo. Esta corriente asume que las características de la tierra, como el único factor inmóvil de producción, permiten una capitalización en su precio (y en la renta económica que surge de él) de todas las características derivadas de su buena o mala localización, independientemente de su uso. Esta corriente, al adoptar los desarrollos de von Thunen, y posteriormente de Alonso (1964), ha llevado a un análisis casi excluyente de los precios del suelo en función de los costos de transporte y su impacto sobre las decisiones de localización de los agentes económicos.

Desde este enfoque, particularmente los que se alejan levemente del marco analítico desarrollado por Alonso (1964), se resta relevancia analítica a la heterogeneidad de tipologías constructivas y usos del suelo que se observan en las ciudades. Sin embargo, existen otras imperfecciones en los mercados inmobiliarios modernos, adicionales a la retención de tierras con fines especulativos inicialmente propuesta por George, que permiten matizar el efecto dominante de la localización como único factor determinante de la formación del precio de la tierra, al menos a corto plazo. Sólo a modo de ejemplo, se observa cada vez más en la región el desarrollo de “ciudades de 15 minutos”, intramuros, construidas en altura sobre terrenos de grandes dimensiones a las afueras de las ciudades, en localizaciones poco convenientes, que pretenden replicar hacia su interior todas las ventajas de una localización próxima a las típicas centralidades urbanas (comercios, esparcimiento, centros de salud, entre otras características). El precio pagado por estos grandes lotes por parte de los desarrollistas suele no reflejar el flujo de ingresos derivado del proyecto, dado que para que este se lleve a cabo es necesaria, generalmente, alguna excepción sobre la normativa urbana, la que requiere de un poder de lobby que el propietario original no es capaz de concretar.

Al margen de estas imperfecciones del mercado, existen alteraciones macroeconómicas que impactan también en la dinámica de generación de rentas económicas de la tierra urbana, como el diferencial entre las tasas de crecimiento de los activos financieros y la tasa de crecimiento de los salarios, estudiado por Piketty (2014). Todas estas características hacen necesario analizar, además del precio de la tierra, el capital invertido sobre ella como un indicador de la capacidad contributiva basada en la riqueza de las personas.

Los gobiernos pueden decidir darle más progresividad al impuesto predial (y de hecho lo hacen, o intentan hacerlo) al considerar dentro de las bases imponibles el valor de las edificaciones. Bajo este supuesto, la “tierra cara” tendrá sobre su superficie edificaciones de mayor calidad y valor que la tierra más barata. Considerar las edificaciones como parte de la base imponible del impuesto predial, permite una mayor imposición relativa sobre aquellos contribuyentes de mayor riqueza, ampliando el diferencial tributario con los sectores de menor riqueza, que resultaría de considerar sólo el precio del suelo como fuente de imposición.

Este tipo de estrategias conlleva a las administraciones catastrales a realizar, generalmente, una valuación del metro cuadrado edificado a partir de un índice que permite obtener alguna aproximación del costo de reposición de las edificaciones. Este valor se considera homogéneo en todo el espacio urbano, como mucho variando en función de la calidad y antigüedad de las edificaciones registradas en el Catastro. Sin embargo, la posibilidad de contar con datos de mercado de inmuebles edificados, sistematizados en un observatorio de valores, permite observar que la teoría choca, al menos a corto plazo, con algunos aspectos de la realidad: controlando los efectos de la antigüedad y la calidad constructiva, el precio del metro cuadrado edificado es heterogéneo en el espacio.

Por lo tanto, dado el paulatino desarrollo de observatorios del mercado inmobiliarios en la región, y que éstos están induciendo a cambios en las metodologías valuatorias, es importante no acotar los relevamientos sólo a valores de suelo. El esfuerzo por montar infraestructuras de relevamiento de información territorial es grande y es recomendable diagramar, desde el momento mismo de la planificación y estructura de las bases de datos, la posibilidad de relevar diferentes tipos de datos, con características diferenciales a las del suelo, como inmuebles edificados en venta o vendidos, valores de alquileres, entre otras dinámicas inmobiliarias, lo que resultará de gran valor para el diseño de distintas políticas tributarias y territoriales.

Referencias

Alonso, W. (1964). Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent. Harvard University Press. https://doi.org/10.4159/harvard.9780674730854

Piketty, T. (2014). El capital en el siglo XXI.

* Juan Pablo Carranza. Es Economista y Mg. en Políticas Públicas por la Universidad Nacional de Córdoba. Dirigió el equipo de Ciencia de Datos y Modelización en el Programa de Innovación y Modernización de las valuaciones inmobiliarias en la Provincia de Córdoba, entre 2017 y 2023. Actualmente es doctorando, profesor e investigador en el IIFAP (Instituto de Investigación y Formación en Administración Pública) de la Universidad Nacional de Córdoba y participa de la iniciativa Valores de Suelo en América Latina.