La mediana o la media?

Entender el comportamiento del mercado inmobiliario implica, por un lado, hacer levantamientos de datos bajo ciertas condiciones y estándares, y por otro, procesarlos con sabiduría.

Los datos correspondientes al valor del suelo levantados en la presente iniciativa podrían considerarse mayoritariamente uniformes, puesto que están siendo levantados y sistematizados bajo un estándar predefinido (la plataforma única de georreferenciación y el formulario de variables que caracterizan al valor).

Estadísticamente, cuando se dan esas condiciones, es apropiado utilizar la media como medida para determinar el valor por ciudad, país o cualquier otra unidad administrativa. Sin embargo, en la práctica, aún cuando el levantamiento sigue una línea bastante estrecha de trabajo, se presentarán valores atípicos que deben ser mirados con atención. No son errores de quien levanta, sino actitudes, comportamientos de los actores del mercado responsables por la existencia de valores extremos (outliers). Estos valores provienen, por ejemplo, de ofertas de terrenos por parte de actores que ponen precios altos porque no tienen prisa para vender o de negocios inmobiliarios efectivizados bajo presión de alguna de las partes. Ante esa realidad, el uso de la mediana es más efectivo que la media, pues permite filtrar los valores atípicos.

Cada una de estas medidas de tendencia central tiene sus particularidades.

  • Mientras la media se utiliza para distribuciones normales de muchos valores que presenten pocos valores atípicos, la mediana es más apropiada para determinar la tendencia central en distribuciones numéricas sesgadas.
  • Mientras la media se calcula sumando todos los valores y dividiendo la suma por el número total de datos, la mediana se determina a través de la identificación del número central de la distribución, una vez que los valores se ordenaron de forma ascendiente.

Acerca de Sergio Sosa Quilaleo

Arquitecto Colaborador en el proyecto de investigación de Valores del Suelo en América Latina, Autores: Mario Piumetto / Diego Erba.-
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