Monitoreo 2020 del valor del suelo en San Salvador y su área metropolitana

Contribución: Karla Miranda, Carlos Calderón, Boris Funes, Manuel Alfaro -OPAMSS

La Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador, El Salvador –OPAMSS- participa desde 2017 del Mapa de Valores de Suelo en América Latina. Recientemente aportó su relevamiento completado en 2020, que alcanza a 526 datos distribuidos en toda el área metropolitana, los que ya pueden consultarse en el mapa regional. Las estadísticas básicas muestran para la zona de estudio, un valor mediano de 382 usd/m2 (y una media de 363 usd/m2).

Al respecto de su participación en nuestra red académica y de datos abiertos sobre valor del suelo urbano en la región, Boris Funes, Jefe de la Unidad de Planificación del AMSS, manifestó “la OPAMSS respalda la iniciativa del Mapa de Valor de Suelo en América Latina, ya que permite estar siempre activos en el monitoreo del valor de suelo en un ambiente de constante comparación con los valores de otras ciudades, visualizando nuestras propias limitaciones cada vez con más disciplina. Agradecemos la invitación al equipo que nos permitió dar a conocer nuestra Área Metropolitana de San Salvador al mundo”.

Imagen. 526 datos de valor del suelo en el AMSS, relevados por el OPAMSS. Fuente: Mapa Valor del Suelo en América Latina, 2021.

Aplicaciones prácticas del mapeo de valor del suelo en el Área Metropolitana de San Salvador

La OPAMSS es una entidad compuesta por 14 municipios y que tiene por competencia legal el ordenamiento territorial del AMSS desde hace más de 30 años. La metrópoli posee una superficie de 610 km2 y un área urbana que cubre el 32% del área total. La población estimada a 2019 es de 1.809.087 habitantes, representando una tercera parte de la población del país.

Debido a que El Salvador se encuentra entre los pocos países latinoamericanos, junto a Cuba, que no posee impuesto predial, la investigación o monitoreo constante sobre el valor del suelo no es una tradición de país. Sin embargo, con la elaboración y posterior entrada en vigencia del Esquema Director del AMSS en 2017 y su sistema de compensaciones en 2018, la OPAMSS posee ahora instrumentos de gestión de suelo que proponen entre otros temas, normativa de edificabilidad, alturas e impermeabilización para cada terreno, en los cuales se establecen rangos base y ampliados. Además, se exige el pago de una compensación urbanística que nace ante la solicitud de titulares de proyectos para obtener mayores aprovechamientos del suelo, calculándose como un porcentaje del valor del suelo (y su valorización derivada) y que tiene como objetivo la retribución de una parte de los beneficios recibidos por el solicitante, para ser destinados al financiamiento del desarrollo de obras de interés público (infraestructura vial, mitigación de riesgos, servicios básicos, equipamiento social, espacios públicos, entre otros).

Por tal motivo, en 2017 se inició el primer mapeo de valor de suelo a partir de un ejercicio de aportes colaborativos de miembros de la academia, bancos y gremiales de valuadores. De estos resultados preliminares se elaboró una nube de puntos de valor de suelo, la cual se retroalimentó con apoyo de estudiantes de la carrera de Arquitectura de la Universidad José Matías Delgado –UJMD- con quienes se elaboró un método de recolección de información de los principales sitios web de oferta y venta de inmuebles.

Anualmente, OPAMSS publica en su geoportal (https://geoportal.opamss.org.sv/portal/) una muestra representativa de precios de suelo que oscila entre 400 a 500 registros por año, con el propósito de analizar los cambios en el valor del suelo metropolitano.

Una de las primeras aplicaciones del estudio general de los valores del suelo en los diferentes sectores del AMSS fue la elaboración de un mapa a partir de técnicas geoestadísticas, que permitió de manera aproximada conocer el precio de un inmueble en cualquier sector de ciudad.

Otra aplicación es la estimación del valor de la vivienda, dentro del cual el valor del suelo suele representar entre un 10 a un 12% del valor total de la inversión (viviendas nuevas). Esto permite establecer de manera aproximada, la localización de tipologías de vivienda por parte del mercado inmobiliario.

El mapeo de valores de suelo también ha permitido realizar un muestreo representativo del mercado inmobiliario, el cual ha servido de base para identificar zonas homogéneas de precios de venta de inmuebles, en diferentes barrios o sectores del área metropolitana; a partir de ello se reflejan en el mapa los niveles de ingresos familiares necesarios para acceder a una vivienda en un sector determinado. De esta manera es posible hacer un mejor análisis de la problemática de la producción de vivienda, concentración de la pobreza, fragmentación socio espacial, entre otros.