Contribución:
Patricia IM Mariñelarena, Dr. Juan Pablo Del Río

El Laboratorio de Investigaciones del Territorio y el Ambiente (LINTA) perteneciente a la Comisión de Investigaciones Científicas de la Provincia de Buenos Aires (CIC), Argentina, agrupa profesionales cuya áreas de conocimiento se vinculan con el estudio y la planificación del ambiente construido. En el marco de la línea de investigación de Políticas y Mercado de Suelo, desde 2016 el Laboratorio trabaja en el relevamiento y construcción de información de base de precios del suelo urbano, concebido como un potente indicador para el diseño de políticas urbanas y territoriales.

Cada año entre agosto y septiembre, el equipo releva la oferta inmobiliaria del aglomerado del Gran La Plata (GLP), el sexto aglomerado urbano de la Argentina con 787 mil habitantes (INDEC, 2010), conformado por los partidos de La Plata, Berisso y Ensenada. El GLP se encuentra ligado al polo petroquímico, la actividad metalmecánica y los servicios, donde se destaca el sector la administración pública provincial y la educación superior. En el sector primario, la agricultura intensiva cobra notoriedad, dada la importancia de la horticultura y la floricultura. Como distrito capital de la provincia de Buenos Aires, La Plata concentra la mayor cantidad de actividades urbanas y un fuerte dinamismo inmobiliario.

En términos metodológicos la búsqueda de información se realiza a través de las principales plataformas inmobiliarias que concentran la mayor oferta de la región, la unidad de análisis es la oferta de lotes, terrenos, fracciones o parcelas rurales. Además, se consideran inmuebles edificados en aquellos casos en los cuales los mismos son ofrecidos como lote o terreno con superficie edificada a demoler. El relevamiento registra los datos básicos de superficie, precio y ubicación, la cobertura de servicios y también se almacena el contenido descriptivo de la publicación inmobiliaria.

Anualmente el LINTA releva una muestra representativa de precios del suelo que oscila entre los 350 y 450 registros con el objetivo de analizar la evolución de los precios. En el año 2020, nos sumamos activamente a colaborar con el Mapa de Valores de América Latina aportando 436 observaciones. Asimismo, el LINTA realiza relevamiento exhaustivos con mayor cobertura del flujo de oferta inmobiliaria con el objetivo realizar análisis a nivel intra urbano, como el que se muestra a continuación a partir del relevamiento 2016 con énfasis en el análisis del partido de La Plata (ver fig 1 y 2). Además, el equipo de trabajo busca consolidar series para estudiar la evolución de los valores a nivel agregado.

En el año 2016 el relevamiento de 1.659 observaciones dio lugar a 1.215 observaciones asociadas a uso residencial de lotes de menos de 2.500 m2, con un precio medio de 170 u$s/m2 (fig. 2 y 3). Dichos valores presentan heterogeneidades entre los distritos del aglomerado que reflejan el nivel socioeconómico de la demanda y la población residente de los mismos, del mismo modo que los corredores de crecimiento urbano al interior del partido de La Plata y el contraste del área central con alto potencial constructivo (fig. 4).

En el caso del partido de La Plata (fig. 5), el entrecruzamiento de las observaciones de precios con la normativa de usos del suelo, la cobertura de servicios, el potencial constructivo y la antigüedad relativa de distintas área del distrito permitió reconstruir un perfil de precios. La diferencia bruta entre los valores de la tierra rural y el suelo urbano sin servicios es del orden del 800%, la brecha entre los precios del suelo de las áreas urbanas bien servidas pero con bajo potencial constructivo versus las áreas con potencial constructivo medio o alto ronda un 300-400%, y la diferencia en área urbana entre suelo urbano servido y sin servicios asciende a más del 200%.

En correspondencia con la iniciativa del Mapa de Valores de América Latina, el LINTA respalda y promueve el trabajo colaborativo, conscientes de la complejidad que implica la resolución de las problemáticas territoriales y ambientales, las cuales requiere de la formación constante, el intercambio de experiencias y la mejora sostenida de las metodologías de trabajo que nos permitan superar las limitaciones que cada disciplina conlleva. En tal sentido, festejamos la iniciativa y agradecemos la invitación al equipo que nos facilitó la tarea para compartir nuestro granito de arena desde esta orilla del río de La Plata.

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