Experiencias en Valuaciones Masivas / Caso Córdoba, Argentina

Conforme a la Ley de Catastro de la Provincia de Córdoba (10.454) y el Consenso Fiscal firmado entre la Nación y las provincias a fines de 2017, una de las atribuciones y responsabilidades de los Catastros es determinar el valor de los inmuebles en su jurisdicción y corresponderse con valores de mercado. En la provincia de Córdoba, la última valuación masiva de la tierra urbana se remitía a 1987. Esta situación se correspondía, antes del inicio del proyecto, con valuaciones catastrales alejadas de la estructura actual de mercado de la tierra, traduciéndose en un deficiente funcionamiento del impuesto inmobiliario urbano, generando inequidades sociales.

El Ministerio de Finanzas dispuso a mediados de 2017 la realización del “Estudio Territorial Inmobiliario” con el fin de estudiar los mercados de suelo y determinar nuevos valores de la tierra urbana y rural. Los trabajos fueron llevados adelante por un equipo multidisciplinario de más de 30 personas, entre profesionales contratados ad-hoc y personal de la Dirección General de Catastro. También tuvo participación la Universidad Nacional de Córdoba (a través del Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales), CONICET Córdoba, la Dirección de Catastro de la Municipalidad de Córdoba, el Consejo de Tasaciones de la Provincia y el Banco de Córdoba. Se incluyó, además, una red de más de 40 profesionales en el interior provincial.

Notas metodológicas y resultados obtenidos

Se determinaron Valores Unitarios de la Tierra (VUT) en más de 332.000 cuadras en las 460 localidades de la provincia. Los resultados están expresados en $/m2, para un lote tipo y válidos para el mes de mayo de 2018. El proyecto implementó Modelos de Valuación Masiva Automatizada a los fines de predecir valores a partir de algoritmos y modelos matemáticos. Se utilizaron más de 12 técnicas alternativas geoestadísticas y de aprendizaje automático (machine learning). En base a una instancia de validación cruzada y la construcción de indicadores de desempeño, se seleccionó el modelo con mejor calidad predictiva para cada localidad, esto constituyó una innovación a nivel provincial y nacional. Se implementó además un Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) donde se sistematizaron más de 13.000 datos en toda la provincia.

Los datos del OMI fueron relevados por agentes especializados en las distintas zonas de la provincia quienes consideraron valores de oferta y ventas de inmuebles, edificados y baldíos, provenientes de publicaciones web, periódicos, inmobiliarias, relevamientos in situ, entre otras fuentes. La base de conocimiento global utilizada en los distintos procesamientos alcanzó un total de 8.500 datos de mercado, seleccionados de la base del Observatorio.

Por otra parte, fue igualmente necesaria la construcción de variables independientes de carácter territorial, que posibilitaran los estudios de modelización. Se utilizaron herramientas geomáticas (SIG, procesamiento de imágenes, análisis espaciales, etc.) para el desarrollo de dos tipos de variables principales, por un lado las de “entorno”, construidas en base a datos catastrales o normativos (como promedio edificado del sector, promedio del tamaño de lotes, porcentaje edificado y/o baldío, etc.) y en base a procesamiento de imágenes satelitales (como niveles de fragmentación urbana, presencia de vegetación, entre otros). Por otra parte, variables de “distancia”, como a rutas o vías principales, a zonas comerciales, cursos y espejos de agua, zonas de mayor o menor categoría edilicia y/o ambiental, etc. Algunos de estos datos, forman parte de la IDE provincial, lo que constituye un aporte significativo para la aplicación y el mantenimiento de los procesos valuatorios a futuro.

Para mayor información puede consultar documentación detallada de los trabajos realizados para Córdoba capital y para el Interior de la provincia.

Extracto de nota realizada por Virginia Monayar para IDECOR