por Diego Erba y Everton da Silva
La precariedad de los catastros económicos de América Latina es conocida. Gran parte de los administradores municipales de la región sabe que sus bases de datos de valor son inequitativas y aun así, no han avanzado con proyectos de reversión. Este comportamiento se debe básicamente a tres motivos: la falta de estrategias para la referenciación de los valores al mercado inmobiliario y la actualización inteligente, la falta de comprensión de las ventajas extrafiscales del procesos y el temor a los impactos políticos que pueden derivar de este proceso.
La iniciativa de Valores del Suelo de América Latina ha generado impresionantes volúmenes de datos de mercado inmobiliario en los últimos años. Sus resultados trascendieron el acúmulo de datos duros de las jurisdicciones participantes y se tornaron inspiradores e impulsores de planes similares, en otras escalas. La clave del proyecto ha sido apostar a las contribuciones voluntarias para generar información económica relativa al suelo urbano, y los resultados que arroja son prueba contundente de que es posible construir socialmente datos representativos del mercado inmobiliario de forma eficiente y eficaz.
La pregunta que nos surgió fue, ¿es posible construir datos de forma tan eficiente junto a grupos más acotados en cantidad y espacio geográfico?
El 5 de agosto del corriente año iniciamos un proyecto de formación junto a la Associação dos Municípios do Médio Vale do Itajaí – AMMVI de Brasil. Es un proceso académico más puesto en práctica por los miembros del Grupo de Observación y Transformación del Territorio – GOTT y de la Red Académica de Catastro Multifinalitario – RACAM
Forman parte de la AMMVI los municipios de Apiuna, Ascurra, Benedito Novo, Blumenau, Botuverá, Brusque, Doutor Pedrinho, Gaspar, Guabiruba, Indaial, Pomerode, Rio dos Cedros, Rodeio y Timbó ubicados al sur de Brasil, en el estado de Santa Catarina (Fig. 1).
El curso puso en práctica la estrategia pedagógica de la escuela invertida, tomando como centro del proceso de aprendizaje al alumno, proponiendo la construcción del conocimiento a través de interacciones entre él y su entorno. Las actividades programadas invitaron a todos a construir nuevas formas de asimilar y diseminar conocimiento para encontrar soluciones creativas y específicas para sus realidades jurisdiccionales.
El formato teórico-práctico semipresencial tuvo como objetivo principal desarrollar capacidades para la elaboración del mapa valores genéricos del suelo urbano referido al mercado en cada uno de los municipios participantes. El objetivo secundario fueron evaluar la capacidad de estructurar un observatorio del mercado inmobiliario común a todos.
El segmento a distancia del curso fue estructurado en la plataforma diseñada por la Universidad Federal de Santa Catarina. Fue formada una comunidad virtual con los participantes y profesores quienes actuaron como asesores y directores del proceso. En todos los módulos la plataforma se garantizó la interactividad y la interacción permanente, permitiendo que el proceso de aprendizaje se lleve a cabo de manera efectiva.
El estímulo inicial fue dado a través de un encuentro presencial en el cual se propusieron reflexiones relacionados con las políticas tributarias, sus problemas, dilemas y alternativas para la mejora de la recaudación. A seguir, se desarrolló un segmento técnico compuesto por dos momentos, el primero de 5 semanas a distancia durante las cuales se plantearon conceptos de estadística y geoestadística, se delineó el desafío de investigación del mercado inmobiliario y se consolidó el observatorio, dándose inicio a los diagnósticos de la situación valuatoria de cada municipio. El segundo momento fue compuesto de tres segmentos presenciales, de dos días cada uno, donde se realizaron ejercicios introductorios a los sistemas de información geográfica – SIG libre y procesamiento de los datos propios del observatorio hasta la elaboración de los mapas de valores genéricos municipales.
Durante el desarrollo virtual de cada módulo hubo una primera etapa de distribución de material de lectura y multimedia, complementada por foros de discusión en los cuales los miembros de la comunidad virtual eran convocados a participar activamente. Los foros fueron programados en el ambiente de la plataforma virtual, no obstante, después de haber estructurado el “grupo whatsapp”, la gran mayoría de las interacciones se desarrollaron en este ámbito.
Los trabajos prácticos propuestos en el segmento presencial tenían previstos trabajos de campo, los cuales no fueron necesarios debido a la gran evolución del grupo cuyos miembros rápidamente desarrollaron sus capacidades de observadores.
Construyendo observadores
La construcción de capacidades a través de un proceso educativo basado en el trabajo cooperativo enfrenta varios desafíos. Mantener atentos, entusiasmados y comprometidos a los miembros del grupo es fundamental para el éxito de todos, para eso, es esencial conocer el perfil de cada uno. En este sentido fue propuesto al grupo un cuestionario a partir de cuyos resultados fue posible entender su nivel de conocimientos y formación. Las respuestas a las preguntas del cuestionario fueron muy elocuentes, permitieron trazar los perfiles de conocimientos previos y ajustar la estrategia pedagógica en consecuencia (Fig. 2).
Los resultados mostraban un contexto de aparente debilidad del grupo puesto que solo 30% eran profesionales de las áreas técnicas, casi 70% tenía poca o ninguna experiencia con SIG y solo la mitad afirma entender el funcionamiento del mercado inmobiliario. La expectativa de desarrollo del observatorio a partir de orientaciones a distancia para llegar a elaborar los mapas de valores, no era muy alentadora.
La estructuración de observatorios que congregan a varias jurisdicciones unidas por el objetivo común de elaborar sus mapas de valores del suelo urbano, apunta a usar plataformas web para el levantamiento sistemático de datos. Ante la sintonía filosófica y tecnológica de este emprendimiento pedagógico con el Mapa de Valores de América Latina, los datos fueron lanzados en su plataforma atendiendo el doble propósito de generar nuevos datos locales y ampliar la base de datos internacionales. La capacidad contributiva evidenciada en la cantidad de datos sistematizados a lo largo de los años en ese proyecto acabó alentado a los participantes quienes rápidamente comprendieron el proceso de levantamiento de datos de mercado.
Los resultados fueron muy satisfactorios, el área de la AMMVI fue cubierta en 2 semanas por muestras de inmuebles con una excelente distribución geográfica (Fig. 3). Los participantes del curso se tornaron observadores del mercado en la práctica, aprendieron haciendo.
Ampliando la visión de los observadores
Los datos de mercado observados fueron transferidos a los participantes para que desarrollaran a distancia los primeros ejercicios de análisis de desempeño de sus catastros económicos a través de la determinación del nivel de las valuaciones.
Durante el primer encuentro presencial quedó en evidencia que, si bien los datos observados eran de calidad, el mapa de valores se vería fuertemente beneficiado si se incorporaran datos referentes al impuesto de transmisión de los bienes inmuebles – ITBI, denominados alcabalas en algunas jurisdicciones latinoamericanas. Estos datos están disponibles en los municipios brasileños, no obstante, su estructuración no siempre permite analizarlos espacialmente. En este sentido fueron realizados ejercicios de sistematización y adaptación de datos del ITBI en ambiente SIG, ampliando la visión de los observadores quienes, además de relevar datos de mercado, pasaron a mirar sus propios datos económicos de forma objetiva, integrando todos en una nueva base de datos que alimentaría al catastro económico.
El resultado más destacado del proyecto se materializa en los mapas de valores del suelo construidos por los participantes usando software libre. Algunos ejemplos pueden ser visualizados en la Fig. 4.
Consideraciones Finales
Los resultados alcanzados permiten concluir que:
- es posible formar observadores del mercado inmobiliario con capacidad técnica suficiente para sistematizar datos a través de cursos cortos semipresenciales
- los procesos formativos son particularmente eficientes cuando la comunidad virtual se forma con miembros que desarrollan actividades en realidades geográficas próximas, con características físicas, económicas, ambientales y culturales similares, alineados bajo un mismo proyecto académico
- es fundamental que los observadores vayan más allá del levantamiento de datos de mercado y completen su proceso formativo con la capacidad de desarrollar análisis de desempeño de las valuaciones catastrales, medir las distorsiones y orientar los procesos de actualización de forma eficiente, priorizando las áreas con peores niveles de valuación y uniformidad
- los observadores del mercado deben ampliar su visión tornándose analistas de sus propios datos, principalmente los referidos al impuesto a la transmisión de inmuebles, para que se tornen analistas agudos del estado de sus bases catastrales y tributarias
- el nivel de formación previa de los observadores no es determinante para el éxito de los proyectos técnicos, lo importante es el estímulo inicial que reciban a través del material de lectura y de los ejercicios desarrollados de forma conjunta con sus colegas vecinos para la elaboración de sus mapas de valores con continuidad territorial
La elaboración de mapas de valores del suelo más controlados y precisamente ajustados requiere incorporar más variables y técnicas de procesamiento que las consideradas en cursos de esta envergadura. No obstante, ocho semanas son suficientes para estimular a los funcionarios y técnicos municipales, tornarlos observadores, formarlos en la aplicación de técnicas geoestadísticas de nivel intermedio, en la elaboración de mapas de valores genéricos del valor del suelo de calidad suficiente, de gran impacto y visibilidad, trabajando con software y datos libres.
La precariedad de la información económica de los catastros latinoamericanos, que debería ser el principal motivo de preocupación de los administradores, puede ser revertida por sus propios técnicos al transformarlos en observadores del mercado y analistas de sus datos propios.
La inequidad de las valuaciones deriva en inequidad tributaria que acaba alimentando las desigualdades sociales. Poner en práctica procesos técnico-pedagógicos como el descriptos hace la diferencia en la región, las limitaciones existentes derivan de decisiones (o falta de decisiones) políticas pues esta más que demostrado que, como dice el título de este texto: vale la pena apostar en la contribución voluntaria.
Valores del Suelo en América Latina 